4.7万造大兴单价高价地 绿地北京的住宅与顶豪难题

虽然过程中有诸多犹疑，北京节后首场土拍最终还是“不负众望”，并以总收金52亿元与新单价高价地问世做了收尾。

2月23日下午，待字闺中的北京大兴黄村地块和生物医药基地DX00-0502-0013合共迎来12个买家，其中黄村地块共吸引9家房企及联合体竞买，而生物医医药基地地块虽然网上共有5家房企参与竞价，但只有3家现身拍卖现场。

最终绿地集团以总价52亿元包揽两宗地，成为当天最大赢家。其中，大兴区黄村镇四街、五街、六街村项目DX00-0208-6001等地块R2二类居住、U17邮政设施、B4综合性商业金融服务业、A33基础教育用地，总价39亿元，配建15000平米自住房。

据中原地产首席分析师张大伟测算，该宗地楼面价高达4.7万元/平方米，这是北京2016年第二宗居住类楼面价3万+地块，也是北京历史上第46宗住宅类土地3万+地块。“本地块的楼面价超过了区域内所有在售物业售价，名副其实的高价地，按照楼面价预期售价高达10万+。”

另一宗大兴区北臧村生物医药基地DX00-0502-0013地块F3其他类多功能用地，最终成交价格则为13亿元。

北京市场人士普遍认为，年前九龙仓绿城中交联合拿下的朝阳区将台乡地块包含较多场外因素，其成交热度与价格不代表市场。此次大兴拍出的高价地则更能代表开发商对于北京土地市场的判断和态度。

土拍现节后综合症？

虽然黄村地块以楼面价4.7万元/平米毫无悬念加冕大兴区域单价高价地，但该宗地的拍卖过程却并不如结果这般干脆。

资料显示，黄村地块位于五环外京开高速东侧，距离南苑机场直线距离不足7公里。该宗地地块起价26亿，规控建面120599平米，起始楼面价超2.5万元/平米。

据观点地产新媒体了解，该宗地当天共吸引包括旭辉、葛洲坝、龙湖首开联合体、融创、绿地、天恒、电建南国联合体、金地以及中铁建万科联合体共9家竞买人。

但在开拍伊始，有长达五分钟的时间无人举牌，而在葛洲坝举了第一手27.17亿元后，又是五分钟内无人报价。于是主持人开始三次报价，就在大家以为节前九龙仓一拍拿下将台乡地块的故事又将重演时，10号绿地在第三次落锤之前报价，随后15号融创跟上报价。主持人现场调侃称，“好了，大家开始进入竞价状态了”。

在最开始的十几轮报价中，葛洲坝、融创、绿地三家交替举牌。在又一次冷场几分钟后，20号天恒从第19轮加入该宗地的争夺，此后黄村地块的竞拍现场变成葛洲坝、融创、绿地、天恒四强争夺。

而另外几家参拍的企业更像是敬业的群众演员，打个酱油即隐没在人群中。其中，中铁建和万科联合体直至第61轮才有第一次举牌；80号龙湖首开在自住房竞报环节的第五轮开始举牌；金地和旭辉则全程保持沉默。

最终该地块以39亿元的总价，以及配建15000平方米的代价为绿地取得，实际楼面价高达47000元/平方米，这一楼面价也创造了大兴区域住宅用地价格的新高，并且地价已超区域标杆华润公元九里的售价，预计未来销售价格也将直逼10万。

另一宗位于大兴生物医药基地的土地，拍卖过程则明快多了。因为现场只有绿地、禹洲和万科三家现身拍卖，在短暂的9轮竞拍后，绿地再次以13亿元笑到最后。

北京土地的大兴风向

根据亚豪机构数据统计，2015年大兴区共实现商品住宅（不含保障房与自住房）成交11883套，仅次于获得更大发展利好的通州区，在北京16行政区排行中位列第二。

亚豪机构市场总监郭毅指出，大兴区的成交均地处六环外，五六环之间核心区域住宅存量已出现短缺，截止目前，大兴五六环之间商品住宅存量仅有8000余套，而扣除商住与别墅产品之后，纯普通住宅产品存量仅4000余套。核心区产品的短缺与整体区域市场的高去化率成为未来新项目的操盘保障。

观点地产新媒体了解到，此前黄村地区最高楼面价记录由恒大拿下的黄村DX00-0101-0201地块保持，楼面价超2.9万元/平米，成交时间为2014年4月24日。周边瀛海、旧宫区域去年连出高价地，目前最高楼面价为3.6万元/平米。

目前该宗地周边项目新安里、盛嘉华苑、宇丰苑、时代龙河等已卖完，首座御园为保障房；5公里左右范围内，主要有中海国际港、华远西红世、华润公元九里、旭辉御府、泰禾中央广场等，以上项目报价在2.7万元——4万元/平米不等。综合来看，区域内二手房报价主要在2.5万元左右。

郭毅也提醒称，从黄村镇四街、五街、六街村地块本身来看，虽然同属黄村镇，但是该地块地处京开高速以东，远离京开高速以西的新城核心区，距离地铁相对较远，位于老城区边缘南邻回迁房，周边居住环境有待提高，对于一个预计售价将近10万的区域标杆项目来说，周边环境也将成为项目最大的短板。

绿地尴尬处境

以商办项目闻名的绿地集团此前在北京住宅市场上并未有太多出彩表现。郭毅透露，2015年，绿地北京10余个项目共实现近60亿销售额，其中住宅销售额只有区区4.3亿，大部分是由昌平未来科技城的绿地中央云谷一个项目贡献。

而绿地京津事业部掌门人欧阳兵上任伊始，曾高调对外发声指出，2015年绿地集团对北京区域下达的指标是，销售额从2014年的180亿做到251亿，涨幅为全集团第一，并且要在三到五年内达到与大本营上海相当的销售规模。据观点地产新媒体统计，上海绿地2015年销售额达230亿元。

欧阳兵还透露，从产品线来说，绿地集团对商办产品和住宅产品的比例有一个合理的要求，大致1:1，北京、上海这些区域，商办的比例可能适当高一些。而绿地北京超过80%以上是商办物业，因此不断丰富京津地区的产品线，也是其要努力的方向。

此次接连拿下两宗住宅用地，即可以看作是绿地在丰富产品线和弥补住宅短板方面所做的努力。

“去年绿地在昌平和通州的两个商办项目，相继因为政府的规划要求调整未能如期面市。原本以为北京住宅限购，商办、商住是避风港，但随着北京产业结构的调整升级，绿地默默吞下了苦果。由此可见，绿地回归北京住宅市场、打造豪宅标杆的心情是多么迫切。”郭毅如是评价绿地北京目前的处境。

据观点地产新媒体了解，绿地在北京的顶豪项目仅有公寓产品。其中，位于望京的绿地中心项目公寓在售，公寓面积为260-630平，均价95000元/平方米。

郭毅表态称，“近年来北京财富人群的构成几经变迁，而绿地睽违北京豪宅市场多年，能否在黄村这个刚刚由刚需市场升级为改善市场的片区中，打造出一个让人眼前一亮的顶豪？”对于绿地大兴黄村项目前景，市场人士态度似乎较为保守。