2016中国房地产上市公司TOP10研究报告

1．研究背景与目的

由国务院发展研究中心企业研究所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院三家研究机构共同组成的“中国房地产TOP10研究组”，自2003年开展中国房地产上市公司TOP10研究以来，已连续进行了十四年，其研究成果引起了社会各界特别是机构投资者的广泛关注，中国房地产上市公司TOP10研究的相关成果已成为投资者评判上市公司综合实力、发掘证券市场投资机会的重要标准。2015年，房地产行业供需两端利好政策频出，国内资本市场呈现超预期宽松态势，房地产企业的融资环境显著改善，融资渠道进一步拓宽。在此背景下，优秀房地产上市公司把握机遇，快速调整产品结构、城市布局适应区域市场变化，并以创新的思维推动业绩增长，以稳健的经营策略规避市场风险，业绩再次获得了新突破，彰显了较高的投资价值，获得资本市场青睐。

2．研究结果及分析

2.1中国房地产上市公司整体发展状况分析

（1）经营状况：经营规模保持增长，区域分化加剧业绩分化

2015年，房地产上市公司销售业绩稳定增长，经营规模获得新突破：沪深及大陆在港上市房地产公司的营业收入均值达到123.35亿元，同比增长15.09%。同期，房地产上市公司的盈利规模整体保持增长，沪深及大陆在港上市房地产公司的净利润均值为16.03亿元，同比增长6.44%，增速低于上一年1.36个百分点。

在港上市房地产公司大多规模基数大、市场布局广，在区域市场分化加深的背景下业绩增速保持相对稳定，而沪深上市房地产公司中多为植根一二线重点城市的中小企业，受益于局部市场回暖，业绩增速较高，从而拉大了两者之间的差距。2015年，热点城市土地市场竞争的加剧导致企业土地成本压力明显增大，利润空间受到进一步挤压。与上年相比，不同净利润规模层级的上市房企数量保持不变，但平均增速明显分化，呈现出“强者恒强”的发展态势。

（2）盈利能力：利润率持续下滑，开源节流保障盈利空间

2015年，房地产上市公司的毛利率与净利润率延续近年来下滑趋势，连续四年走低。沪深、大陆在港上市房地产公司的毛利率均值分别为31.26%、29.82%，同比分别下降1.87和2.35个百分点；沪深、大陆在港上市房地产公司的净利润率均值分别为9.20%和14.61%，较上年降低2.35和2.21个百分点。受行业供需关系变化影响，房企为提升项目去化水平而加大营销、管理投入，导致利润空间被削薄，此外，一、二线城市土地市场的热闹推动土地成本高企。

为应对利润率的持续下滑，部分房地产上市公司严控土地成本、融资成本，以保障盈利空间，同时加强员工激励，扩大盈利来源：第一，通过加大项目及土地的收并购力度破解拿地难、土地成本高企的问题，有效降低房企购地成本支出；第二，抓住国内资本市场尤其是债券市场的融资机遇大力发债；第三，创新管理模式，全面实施跟投制度，由内而外促进项目运营效率和盈利水平的提升。

（3）财务稳健性：短期偿债能力提高，优化融资、合理布局缓解资金压力

截至2015年末，沪深、大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值分别为66.33%和72.91%，分别同比上升1.07、2.81个百分点。剔除预收账款后，沪深上市房地产公司有效负债率均值为53.66%，同比上升0.33个百分点；大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值为59.06%，较上一年下降0.69个百分点，实际负债情况得到改善。2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的货币资金与短期及一年到期借款的比值均值分别为1.43和1.66，较2014年分别上升0.39和0.34；速动比率分别为0.69、0.70，较2014年分别上升0.24、0.09，房地产上市公司短期偿债能力有所提升。

2015年，房地产上市公司的流动性较上年有所改善，沪深、大陆在港上市房地产公司每股经营性现金流净额均值分别为0.05元、0.34元，同比分别上升0.54元、0.66元。房地产上市公司现金流由负转正，主要由以下因素引起：一方面，采取积极的销售策略加快项目去化和现金回笼；另一方面，审慎投资，严控资金支出改善现金流状况。

房地产上市公司2015年存货规模持续上升，但存货占总资产比重有所下降。沪深上市房地产公司的存货均值达199.60亿元，同比增长11.36%；大陆在港上市房地产公司的存货均值达413.89亿元，与上年基本持平。其中，优秀的房地产上市公司通过精细化的土地储备管理防范运营风险：一方面保持土地储备总量及结构的合理，确保企业未来的稳健发展。另一方面，基于对城市的精准研判，加大一二线城市新增土地储备力度。