2016中国房地产上市公司TOP10研究报告

（4）股东回报：资产收益水平持续下行，经济增加值（EVA）有所增长

2015年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别为8.15%和11.91%，每股收益均值分别为0.35元和0.51元，分别与2014年持平及下降0.13元。具体来看，在行业利润率下行、企业经营压力增大的情况下，沪深、大陆在港上市房地产公司中分别有约七成、六成的企业净资产收益率出现下滑；从每股收益的情况看，沪深及大陆在港上市房地产公司中则分别有超过八成和六成的企业每股收益出现下降。

2015年，沪深及大陆在港上市房地产公司EVA均值分别为2.44和1.60亿元，比2014年增长24.49%和9.59%。房地产上市公司EVA增长的主要原因在于税后营业利润的增速高于资本成本。从两者的表现来看，2015年沪深及大陆在港上市房地产公司的资本成本均值分别为9.91亿元、32.28亿元，同比增长10.48%和10.17%；2015年沪深及大陆在港上市房地产公司税后净营业利润均值分别为12.35亿元、33.88亿元，同比增长12.99%和10.14%。

（5）投资价值：转型升级、行业整合、布局紧随国家战略的上市房企更具价值

2015年，在“330政策”、央行多次降准降息、下调首付比例等多重政策利好的刺激下，房地产板块于8月触底回升，上证房地产指数年末达到6568点，同比增长5.34%；深证房地产指数年末达到7229点，同比增长44.25%。

从申万房地产板块2009-2015年市盈率的月度变化情况来看，2010年以来房地产板块与A股市场共同经历了一个较长阶段的震荡整理期，房地产板块始终处于价值低估洼地。2015年房地产板块也随A股经历了大涨大落，在各种利好政策的刺激下，房地产板块逐步回暖。截至年底，房地产板块收于5918.08点，达到五年来的最高水平，但市盈率仅为29.41倍，较2014年底有所提升，但远低于2009年11月30日57.04倍的水平，板块估值状况虽然有所改善，但估值水平仍有上升空间。

总结2015年上市房企的表现，围绕主业转型升级、紧抓行业兼并收购和重组机遇、布局紧随国家战略的房地产上市公司获得了资本市场较多青睐：

第一，谋求转型，发展多元化业务，积极打造新利润增长点的上市房企。第二，紧抓行业深度整合机遇，以兼并收购、重组实现市值跨越式发展的上市房企，尤其是具有国企背景的上市房企。第三，项目储备布局一线和重点二线城市或紧随国家战略的房地产上市公司。

（6）市值管理：并购、重组、分拆等多维举措促市值增长，均衡股权结构防范管理风险

在国家“去库存、促消费、稳增长”的总基调下，央行降息降准、降低首付比例，部分城市限购政策放松，房地产行业成交回暖，加之上市房企多元化转型的持续推进和市值管理意愿不断加强，共同促进房地产板块市值呈现整体上涨趋势：截至2015年底，沪深上市房地产公司平均市值为208.60亿元，同比上涨59.68%；大陆在港上市房地产公司平均市值为202.99亿元，同比上涨12.28%。

并购重组、分拆促进市值增长，均衡股权结构防范管理风险

随着市场化程度的提高，市值的深度挖掘和资产净化的重要性得到凸显。参照国外上市房企的发展规律，市值排名靠前的上市房企均采取产业经营与资本运作相结合的发展路径，依靠资本市场的力量并购重组或转型升级，不断做大市值，实现规模的跨越，如西蒙地产集团、西田集团等。随着中国房地产行业“白银时代”的到来，行业集中度逐步提高，房地产上市公司2015年通过并购、重组、拆分等资本化配置手段做大做强，并积极完善股权管理，防范经营风险，促进企业的良性、健康发展。

房地产上市公司通过兼并收购和重组促进市值的跨越式发展，彰显企业综合实力，获得融资优势和更高的股权溢价，降低被收购风险。大型上市房企凭借规模和实力进行股权或项目收购，成就规模市值，中小房企则在医疗、互联网、金融等资本市场热点领域展开跨界并购，以此带动股价上涨，推动公司市值提升。通过分拆具有竞争力的新业务上市，房地产上市公司实现了市值规模的快速扩张。随着房地产行业步入“白银时代”，上市房企通过分拆具有竞争力的新业务上市，实现独立核算、高度市场化运作，利用资本市场推动新业务的高速发展，从而反哺母公司价值的提升。此外，部分房企也分拆其他获投资者青睐的业务板块上市，以实现更高估值。在市值低迷时上市房企通过增持、回购等手段维护公司市值。除了在必要时刻增持、回购，上市房企还通过引入战略合作伙伴，扩大股东结构和股权激励等手段维持股权结构平衡。