中指院：2016年3月中国房地产政策跟踪报告

热点城市调控收紧，沪深政策连出稳定楼市。3月25日，上海发布楼市新政，非本市户籍居民家庭购房缴纳个税或社保年限调整为满五年，二套普通房首付不低于五成，二套非普通首付不低于七成。同日晚，深圳也发布调控政策，非深户在深圳购房社保缴满年限由此前的1年提高至3年，对购房人家庭名下在本市无房但近2年内有住房贷款记录的或在本市已有一套住房但已结清相应住房贷款的，贷款首付比例执行最低4成。春节后一线城市房价发生了很大变化，上涨过快，稳定一线城市和部分二线城市的房价成重要任务。此次沪深两市带头加码限购限贷政策，进一步制外来投资客，为过热的市场需求降温，也将促使市场回归理性。同时部分热点二线城市政策也有所收紧，苏州限定房价涨幅；武汉、青岛下调公积金贷款额度；江苏要求落实差别化个人住房信贷。

六、展望：未来城市分化仍将明显，差异化施策将成常态

城市分化格局明显，因城施策仍为市场主基调。从当前房地产市场情况来看，城市分化加剧，三四线城市库存压力依然严峻，化解房地产库存仍将是这些城市房地产工作重点。地方政府将继续通过财税政策减免，金融货币政策、公积金政策支持、推进货币化安置、开拓商品房源向租赁市场转化等，持续发挥市场主体的去库存积极性，其中鼓励农民工等购房成重点，农村“两权”抵押贷款试点开展，也为农民工购房提供资金保障。而一线及部分热点二线城市房价上涨较快，这些城市因城施策加码调控，未来随着市场分化的加剧，一线城市“逆市而行”将更为明显，增加土地供应和中小套型供应将成为一线城市常态，而限购、差别化信贷政策也将进一步加强。同时部分热点二线城市也将进入此列，武汉、苏州等地已出台收紧措施，未来其它热点城市不排除继续出台严厉政策可能，已有消息称河北廊坊研究了有关进一步规范市场秩序、稳定住房价格的若干措施，南京也将有进一步收紧政策出台，加强价格监管。

营改增释放多重利好，同时也将给房地产企业带来不同的机遇与挑战。自中央下达5月1日全面营改增军令状后，相关部委加快落实，营改增细则及相关配套政策的出台解除了一直以来市场争议的不确定性，如土地价款可以扣除、新老项目划分等。对房地产企业而言，土地价款可以扣除，新增不动产纳入抵扣范围等均给房地产企业带来利好，土地成本、新购买的不动产等将成为减税力度最大部分，有利于促进企业固定资产投资增长。针对二手房交易，税收优惠政策的“平移”，在保证税制转换的平稳过渡的同时，也有利于稳定市场预期，且针对一线城市差异化仍将持续，符合当前一线调控收紧趋势。对未来房地产行业而言，在总体差异化格局下，企业或将加大一二线城市的布局，对产品品质和企业成本管控的考验也将更为严格，行业集中度将进一步提升。