中指院：2016年3月中国房地产政策跟踪报告

四、营改增细则落地，土地成本、不动产可抵扣，减轻企业税负

营改增细则正式落地。3月23日，财政部、国家税务总局下发《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，并将于5月1日起施行。对于房地产营改增方面，税率、计税方式、过渡时期办法、二手房交易纳税均做了说明。

土地出让成本可在销售额中抵扣，高价拿地企业税负压力明显减轻。细则规定，在一般计税方式下，房地产开发企业的税基已扣除了购置出让土地的费用，使得销售额要小于当期营业额，根据这一销售额计算出的应纳税额也远小于此前市场预期。由于一二线城市土地价格相对较高，营改增将土地成本扣除，将大大减少企业税负。而企业的老项目（施工许可证在4月30日之前）若选择简易纳税方式，其征收率为5%，计税方式与营业税类似，但由于销售额需要作不含税计算，因而税负也有所下降。此外，占成本比重较大的建安成本进项税抵扣，将促使企业产品线升级多业态并行，同时对于企业内控水平和财务管理提出更高的要求。从目前企业管控来看，龙头企业的管理能力和谈判议价空间明显优于中小企业，未来龙头企业凭借其管理能力将获得更大的优势。

购置不动产可抵扣，一二线重点城市商办地产将再受追捧。新增不动产增值税纳入抵扣将成为企业一大利好。包括企业租来的房产、投资形成的不动产、道路、道路两边的交通工程、厂房等不动产都可以纳入抵扣范围，在降低房企税收负担同时也将缓解融资成本和资金压力。在现金流允许的情况下，购置不动产价值越高抵扣的进项税越多，因而对于意愿购置办公商业用房的企业而言，城市及区位的选择将更受关注。对一线城市优质商办地产的追逐将更加剧烈，对于南京、沈阳等商办地产库存量较大的热点二线城市也是利好。

二手房税负“平移”，一线城市仍然差异化。此次细则明确个人销售购买所得住房所缴增值税与此前应缴营业税基本一致，但由于增值税的计算需要剔除含税部分，根据简易计税方法，税负4.76%，较此前下降0.24%。此外，从征收年限以及征收范围来看，延续了原营业税优惠政策，整体仍将利好二手房市场。此外，此次针对二手房营改增仍对一线城市实施差异化政策，且从当前市场情况来看，一线城市房价上涨较快，住建部表示稳定一线城市房价，目前上海、深圳已出台调控收紧措施，未来一线城市政策仍将与全国整体局面形成差异化，更注重分类指导，多重手段抑制不合理的投机需求。

五、热点城市调控政策转向，沪深限购力度加码

房地产市场分化严重，一线及部分二线城市受关注。当前我国房地产市场在一系列宽松政策下，销售逐渐企稳回升，但分化严重，而且日趋严重。一线城市和三四线城市情况大不一样，库存主要集中在三四线城市，而一线及部分二线城市在持续宽松政策影响下，市场呈现热闹局面，供不应求矛盾突出，部分区域房价出现快速上涨。住建部长答记者问时指出，一线城市主动履行调控的主体责任：一是实行严格的限购政策，实行严格的税收和金融政策；二是增加土地供应，而且公布于众，稳定预期；三是增加中小套型的供应数量，特别是搞好保障性供应建设；四是打击各种违法违规行为；五是主动发声，引导舆论。同时对于部分二线城市春节后房价也上涨过快，也密切关注，随时沟通，要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作。