中指院：天津房地产市场第13周研究报告（3月21日-3月27日）

市场动态

财税政策

3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则。

从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税。对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、非毛坯成本可以抵扣。

细则明确，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

对于二手房交易，原营业税的优惠政策继续沿用，即对北上广深之外的地区，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而仅适用于北上广深四个一线城市的规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住宅对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住宅对外销售的，免征增值税。

个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

中指观点：

细则确定房地产增值税11%的税率，且土地成本不计入应税的销售额，对于房地产业来说，将土地成本扣除后，税基将明显减少，利好企业减轻税负。同时新增不动产纳入进项税抵扣，企业购置不动产更具动力。二手房交易营业税基本“平移”，按5%的征收率简易计增值税，一线城市仍然差异化，更注重分类指导。

金融政策

3月24日，央行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，从贷款对象、贷款管理、风险补偿等多个方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

“两个办法”强调，银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。要求贷款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作，为农村“两权”抵押贷款试点提供基础支持。政府相关部门要加强协调合作，靠实职责分工，扎实做好试点组织实施、跟踪指导和评估总结。

中指观点：

继去年末中央对“两权”抵押贷款地区进行法律授权后，今年以来试点工作加快推进，随着相关配套政策的逐步完善，有利于完善农村金融体系，在盘活农村土地资产，加快土地流转，促进农业现代化发展和农民增收致富，同时也为鼓励农民进城购房创造条件。