中指院：天津房地产市场第13周研究报告（3月21日-3月27日）

市场动态

财税政策

3月24日，财政部、国家税务总局发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，明确了将建筑业、房地产业、金融业和生活服务业等全部营业税纳税人纳入试点范围具体实施细则。

从税率上看，房地产和建筑业将分别由5%和3%的营业税改为11%的增值税。对于房地产的老项目来说，可以选择采用简易计税方法或一般计税方法。若采用简易计税方法，则增值税征收率为5%。若采用一般计税方法，应缴纳增值税额为销项税额减进项税额，增值税税率为11%，但土地成本、建筑成本、非毛坯成本可以抵扣。

细则明确，适用一般计税方法的试点纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

对于二手房交易，原营业税的优惠政策继续沿用，即对北上广深之外的地区，规定个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。而仅适用于北上广深四个一线城市的规定为：个人将购买不足2年的住房对外销售，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住宅对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住宅对外销售的，免征增值税。

个人出租住房的，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。

中指观点：

细则确定房地产增值税11%的税率，且土地成本不计入应税的销售额，对于房地产业来说，将土地成本扣除后，税基将明显减少，利好企业减轻税负。同时新增不动产纳入进项税抵扣，企业购置不动产更具动力。二手房交易营业税基本“平移”，按5%的征收率简易计增值税，一线城市仍然差异化，更注重分类指导。

金融政策

3月24日，央行会同相关部门联合印发《农村承包土地的经营权抵押贷款试点暂行办法》和《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》，从贷款对象、贷款管理、风险补偿等多个方面，对金融机构、试点地区和相关部门推进落实“两权”抵押贷款试点明确了政策要求。

“两个办法”强调，银行业金融机构应合理自主确定贷款抵押率、额度、期限、利率，简化贷款手续，加强贷款风险控制。要求贷款人获得的“两权”抵押贷款应主要用于农业生产经营等贷款人认可的合法用途。试点地区政府要扎实推进确权登记颁证、流转交易平台搭建、价值评估、抵押物处置等配套工作，为农村“两权”抵押贷款试点提供基础支持。政府相关部门要加强协调合作，靠实职责分工，扎实做好试点组织实施、跟踪指导和评估总结。

中指观点：

继去年末中央对“两权”抵押贷款地区进行法律授权后，今年以来试点工作加快推进，随着相关配套政策的逐步完善，有利于完善农村金融体系，在盘活农村土地资产，加快土地流转，促进农业现代化发展和农民增收致富，同时也为鼓励农民进城购房创造条件。

户籍政策

从天津市公积金管理中心获悉，2016年住房公积金个人缴存情况积分已经纳入居住证积分指标，具有本市积分落户申请资格，在本市正常缴存住房公积金的可以享受住房公积金落户加分。指标按年计分，缴存每满一年积2分。

中指观点：随着京津冀一体化的推进，自贸区的发展，天津市对外来人口的吸引力将逐渐提升，有意在天津市落户居住的人群也有望增加。缴纳住房公积金可享受落户加分的政策，一方面对于申请落户的外地职工具有较大的助益，另一方面此举将提高外地职工缴纳公积金的积极性，充实公积金管理账户，为居民使用公积金贷款买房提供方便与支持，利于当前房地产市场的库存去化。

21日，天津市召开市政府第67次常务会议，审议并原则通过《天津市关于进一步推进户籍制度改革的意见》和《天津市推进户籍制度改革重点任务分工方案》。按照中央户籍制度改革部署要求，本市《户改意见》提出，将建立城乡统一的户口登记制度，实现城乡户籍登记“一元化”，取消农业户口与非农业户口性质区分，统一登记为天津市居民户口。

中指观点：取消农业户口与非农业户口性质区分，将有利于实现人口的自由流动。未来市政府将加快建立与之相适应的社会服务管理制度，逐步放开市内户口迁移限制。优化人口结构，优化和改善民生，制定完善农村产权、城乡教育一体化、劳动就业、医疗卫生、养老、社会救助、住房保障等公共服务制度，保障农业转移人口及其他常住人口合法权益。

市政动态

天津市今年开建7条高速，4条年底就能通车

从市交通运输委获悉，天津今年全年建设高速公路7条，目前在建的津港、蓟汕等4条高速公路将于年底前全部建成通车。同时，本市将全面实施外环线改造和外环线国道功能外迁、京津冀一体化项目的建设。预计全年新建改建公路538公里。

天津实施“十绿”工程 建64公里环城绿道串联四区

从市市容园林委获悉，今年天津将按照“生态大绿”要求，全面实施“十绿”工程，把绿送到百姓家门口，为迎办第十三届全运会、建设美丽天津再添新绿。环城绿道，采用“绿道+慢道”的模式，建设64公里串联西青、北辰、东丽、津南四区环城绿道。另从市林业局获悉，林业部门会同规划、国土部门、各区县政府，编制完成了“十三五”造林绿化规划，规划营造林170万亩，到2020年，林木绿化率达到28%以上。在国家储备林建设方面，五年规划营造林197.8万亩，总投资约978.7亿元。

天津生态城第一社区中心完工，打造社区综合体

近日，中新生态城第一社区中心完工，位于生态城起步区和和畅路与和睦路交口，占地面积1.5万平方米，总建筑面积2.4万平方米。项目投入后，将按照“生态社区模式”为生态城居民提供社区商业、社区医疗卫生服务及社区活动等功能于一体的一站式社区综合体。

企业动态

融创万顺底价摘得北辰淮东路地块

3月25日，奇润置业以26.279亿元底价摘得津北辰淮（挂）2016-024号地块，住宅成交楼面价为7965元/平米。据悉，奇润置业是天津融创与天津万顺的联合体。

融创全资附属公司与上海摩克成立合营公司

近日，融创中国公告，其全资附属公司与上海摩克房地产有限公司成立合营公司，并以40.32亿元收购上海摩克持有的位于上海浦东南郊的两个项目，总建筑面积为5.37万平米，容积率为0.41，合营公司由融创持股80%。

新房&二手房市场

商品房市场

成交面积连续第6周上涨，刷新历史最高值。成交面积为63.40万平米，环比上涨5.99%，同比涨幅达166.71%。

政策效应持续发酵，促进市场成交走高。

成交均价小幅下跌，成交均价为12502元/平米，环比下跌3.5%，同比上涨12.59%。

虽然市场成交热闹，但成交均价保持平稳态势。

商品住宅排行榜

大港区港西新城商品房项目以157套/2.37万平米的成交业绩夺得销售套数、销售面积榜双榜桂冠。

上周三榜冠军河西区天津全运村项目位列销售套数、销售面积双榜榜眼席位，且仍霸占金额榜榜首，为唯一揽金过三亿元的项目。

金额榜TOP10销售金额为2-3亿元的项目有两个，分别为泰达城河与海、天房崇德园。

新房&二手房市场成交量

一、二手房成交套数持续上涨。新房成交套数达5180套，较上周增加89套，二手房成交套数为4418套，环比上涨5.29%。

一、二手房成交面积分别为57.05万平米、39.65万平米，环比涨幅分别为1.60%、7.03%，同比涨幅均翻番，分别为156.64%、125.65%。

新房成交量仅次于2011年第9周，二手房成交量为历史较高水平。

新房&二手房市场日均成交量

一、二手房日均成交套数呈直线上涨趋势，二手房日均成交套数突破600套。新房日均成交套数为740套，较上周增加13套。二手房日均成交套数达631套，环比涨幅为5%。

一、二手房日均成交套数差缩小至109套。

一手房成交套均面积仍为110平米/套，二手房成交套均面积为90平米/套，较上周增加2平米/套。

新房&二手房市场各区县成交量（03.21-03.27）

四大片区中，仅远郊区县新房市场、滨海新区二手房市场成交套数环比下跌，其他区域均上涨。其中滨海新区新房市场大幅上涨，涨幅达27.57%，但其二手房市场却有所下跌。

开发区新房市场成交量仍涨幅翻番，为114.63%。南开区新房市场涨幅亦翻番。

新房&二手房市场成交均价

市场成交热闹，但成交均价并未迅猛上涨，仍保持较平稳态势。新房市场成交均价涨至12467元/平米，二手房成交均价为11315元/平米。

一、二手房成交均价均环比下跌。新房成交均价环比下跌2.60%，同比上涨14.26%。二手房成交均价环比下跌2.88%，同比上涨15.76%。

一、二手房成交均价差价微幅涨至1152元/平米。

新房&二手房市场各区县成交均价（03.21-03.27）

四大片区一、二手房成交均价均环比下跌，且跌幅均为10%以内。

新房市场，仅南开、红桥、东丽、开发区成交均价环比上涨，其他区域均下跌。二手房市场，仅河西、大港、宝坻成交均价环比上涨，其他区域均下跌。

土地市场

经营性用地（03.21-03.27）

经营性用地无供应，成交1宗。

北辰区规划淮东路东侧地块为近年来北辰土地出让面积最大的一块，天津奇润置业发展有限公司以26亿元底价摘得此地块。

重点地块

竞拍情况：3月25日，奇润置业以26.279亿元底价摘得津北辰淮（挂）2016-024号地块，成交楼面价为5214元/平米，住宅成交楼面价为7965元/平米。据悉，奇润置业是天津融创与天津万顺的联合体。

重点地块

周边竞品：地块周边在售新房项目有金地艺城华府、金侨宸公馆等项目，金地艺城华府、金侨宸公馆为区域内热销楼盘，成交均价为16000-17000元/平米，带动周边房价上涨。

成交效应：据悉，该地块未来将建永旺购物中心，以满足周边客群的购物需求，这将极大提升周边生活配套的成熟性。该地块也是融创既半湾半岛之后的第二个项目，半湾半岛自入市以来屡屡获得北辰销冠。2016年该地块周边2宗地块分别由正荣、恒大竞得，成交楼面价均过7000元/平米。随着融创进驻该区域，区域内品牌房企竞争已经开启，后期对于区域内住宅价格必将有极大的推动作用。