全面放开二孩政策——人口增长促房地产市场需求结构性变化

2、放开二孩政策对房地产市场影响：住房需求增长、产品结构及热点区域变化、配套要求提高，房企白银十年迎来新机遇，提出新挑战

2.1、需求总量：二孩政策助力白银时代房地产需求总量增长

二孩政策全面实施推动房地产需求总量增长。二孩政策的全面实施在短期内推动人口生育高峰，根据预测，累计生育意愿的释放将带动短期内城镇出生人口将增加约1500-2000万人，按2012年城镇居民人均住房建筑面积32.9平方米计算，未来五年将增加城镇住房面积约4.9-6.6亿平方米。而此后人口生育率将有所减弱，出生人口数有所回落，仍将较政策实施之前增长，将带来住房面积的增加。未来长期一段时间，随着新型城镇化进程加快和户籍制度改革的深化，加之二孩放开影响，预计到2040年，我国城镇人口将超过10亿人，较2015年增加2.5亿以上，这部分人口增长带来的需求，将成为推进白银时代房地产长期平稳健康发展的重要助力。

另外我们要看到，一般而言，由于当前多数城市已放开限购，短期内房屋需求或将以持有一套房再直接购买大户型产品或先买后卖的置换形式出现，因而需求量增长或将超出上述预期。

2.2、需求结构：短期大户型产品跃居主流，长期小户型仍将增长

短期内人口增长影响户型变化，三室将成为刚需，四室以上改善性需求将有明显增长。随着二孩政策的实施和短期出生育的提高，未来五到十年，二孩家庭户数将有明显增长。对于这些家庭而言，原本的刚需二室户型将难以容纳家庭人口数的增长，因而夫妻一间、孩子各一间的三室户型将成为未来刚需主流。随之更大户型的改善性需求也将有所增加。若二孩家庭有老人同居，有雇用保姆，或选择儿童房等，则首改将向四到五室发展。总体而言，随着家庭人口数的增加，未来大户型需求将同步增长。目前“70/90”政策已基本取消，未来开发商在户型设计选择时更为便宜。

而从统计局数据来看，对于90-144平方米的改善性需求，投资方面已有所增加，2014年90-144平方米的中等户型住宅投资额为34374亿元，较上年增加18.3%，远超过住宅9.2%的增幅，占住宅总投资额比重为53.4%，较上年扩大4个百分点。但从销售数据来看，2014年90-144平方米住宅销售面积60334平方米，下降7.4%，虽降幅较其它两种户型最小，但从占比来看较上年变化不大。未来受二孩政策影响，中等户型销售和投资占比将继续扩大，144平方米以上大户型占比也将有所增加，而90平方米小户型规模将有缩减。

长期来看，十五到二十年后，随着适婚人口的增长，以二室户型为主的刚需将有增加。从我国城镇居民家庭户均人口变化趋势来看，随着城镇家庭户规模的不断扩大，户均人口呈现下降趋势。尽管20-30岁左右城镇居民家庭首次置业，以二室为主、90平方米以下小户型的住房仍将占据一定比重。至2035年，放开二孩政策增加的新生人口逐渐进入婚育阶段，成为适龄首置需求群体，延缓20-34岁城镇人口规模减小的步伐，甚至在城镇化进程作用下，出现一定反弹。这也意味未来小户型需求下降速度将被延缓甚至有反弹趋势，但总体来看，随着全面放开二胎政策明显促进中等户型住宅成交量增长以及中年群体需求的扩大，小户型需求已逐渐退出市场主导地位。

2.3、需求分布：政策利好东部地区、热点城市改善需求释放

不同城市人口增长影响需求总量。此前分析中，我们得出结论，三四线中小城市二孩生育意愿和生育率将高于一二线重点城市。不同城市人口增长速度也将影响相关房地产市场需求。从需求总量变化来看，未来三四线城市中二孩家庭对空间需求将更大，其需求总量也将更为突出。从这点来点，对于三四线部分城市高库存去化而言将是一大利好。