周迪永：海亮地产的转变

似乎地产人都有着跑步的喜好，周迪永也不例外。除了坚持晨跑，从家到公司十几分钟的路程，周迪永也已习惯了用脚步丈量。偶尔司机提议用车接送，也会被周迪永拒绝，因为这已是他一天中不可多得的锻炼时间。

“这一年学习的欲望更强烈了。”周迪永用这样一句话对过去一年作出总结。

从容不迫、富有逻辑、见招拆招是我们在这次采访中发现的周迪永最大变化，过去一年，这位年轻总裁以及海亮地产都在潜移默化地改变着。

采访从下午两点一直持续到四点半，晌午的烈日渐渐褪去温度，从办公室窗前远眺所见的长风公园显得安静而又祥和。

相似的时间，相同的地点，身形丝毫未变的周迪永给我们讲述了海亮的另一个“故事”。

从拿地说起

“故事”的开头要从拿地说起。

不久前，以30.6亿元抢下苏州园区湖东高价地让海亮这家略显低调的房企“高调”了一把，要知道如此高额的单笔投资在海亮地产的发展史上尚属首次。

正如人喜怒形于色，海亮地产的“变调”也是内因使然。周迪永表示，今后海亮拿地基本上会集中在城市的核心地段。

“在市场供应量很大的情况，海亮现在拿地也很谨慎。当然也不绝对，首先是区域聚焦，要么在供应量比较少的核心区，要么在核心城市。”

接受我们采访的前一天，周迪永刚从重庆考察回来，北碚区的高库存也更加坚定了海亮的拿地判断。

古往今来，英雄所见相差无几，周迪永眼中的这些“肥硕”之地，也正是多数房企所垂涎的，可以预见，高溢价的竞争不可避免。

然而，失之东隅，收之桑榆。在周迪永看来，由于核心地段资源稀缺，如果产品打造具有差异性往往也就具备定价权。

“比如周边项目已经卖到2.5万元/平米，产品做得好可以卖到2.7万元/平米。如果一个项目有20万方，每平米售价高出2000元，4亿的净利润就多出来了。”周迪永为我们算了一笔账。

据他介绍，今年海亮的土地预算是80-100亿，上半年基本完成了60亿。虽然频频现身上半年土地市场，但这并非是因为感受到市场的窗口期。

“土地市场真正竞争不激烈的窗口期可能是在去年11月份到今年的2、3月份。4月份之后，竞争就非常激烈，甚至超过了2013年。”

这种白热化的争夺让海亮感受到前所未有的压力，“像我们以前在苏州拿地，如果售价保守，利润率达到五六个点还能够拿到地，但现在利润率为零也不一定能够拿到。”

面包与面粉的关联也让周迪永意识到，房地产市场未来的需求端注定会改变，“两到三年内，中高端市场的需求会比较大，我还是比较看好核心城市的中高端市场。”

除了土地价格倒逼的因素外，也包括以刚性需求为主的时代正在终结。基于此，海亮才敢在土地日益稀缺的情况下去拿更具价格想象力的项目。

然而，土地投资本身交织着时机、区位、配套等一系列因素，高溢价必然也要背负高风险，这都需要企业战略部门去判断。

因而，在对过往拿地研判进行总结的基础上，周迪永指出，在新一轮的土地获取中，高溢价地块海亮会通过合作来适当降低成本。

若说地价的上涨在所难免，那么在未来企业的生存之道中，勤练内功或许才是立足之本。

“15年前，大家都在讲定位，但是真正落到实处、敬畏客户的开发商并不多。现在客户选择面广，一个团队说到底自己要有本事，尤其是行业利润率下降已经越来越普遍。”身为管理者的周迪永早早就嗅到了危机。

海亮的“创业”

蓝色格子衬衫、黑色休闲裤外加休闲皮鞋，坐在我们面前的周迪永并不是职业经理人最正统的装扮，也不完全契合外界对于“霸道总裁”最合情合理的想象。

一身休闲装束下的周迪永，骨子里却有着职业经理人难得的忠贞与情怀。这也难怪，有人曾这样评价：“在这个注重现实的时代，难得一见具有理想的人，周迪永偏是其一。”

有别于其他职业经理人的“打工心态”，周迪永更像是将在海亮的打拼视作事业与抱负。如果套用他对“创业”的理解，加入海亮的7年，某种程度上也是创立自我事业的过程。

“创业不见得一定要自己出去成立公司单干，拥有100%的股权，自己来做。”在周迪永眼中，海亮集团本身就是“创业型”企业。

虽然对当下明星职业经理人出走创业心生敬意，但周迪永也指出，创业不仅要有市场和商业逻辑，自身也必须是一个很好的创业者，否则极有可能成为100个创业者中“牺牲”的99个之一。

与万科不谋而合，海亮自身对于员工创业也并不排斥，完全可以作为合伙人。不过，或许是骨子里的性格使然，周迪永认为，在企业里还是要强调职业经理人素养，“占着职位，拿了薪酬，却整天想着创业，说到底是种不道德的行为。”