周迪永：海亮地产的转变

似乎地产人都有着跑步的喜好，周迪永也不例外。除了坚持晨跑，从家到公司十几分钟的路程，周迪永也已习惯了用脚步丈量。偶尔司机提议用车接送，也会被周迪永拒绝，因为这已是他一天中不可多得的锻炼时间。

“这一年学习的欲望更强烈了。”周迪永用这样一句话对过去一年作出总结。

从容不迫、富有逻辑、见招拆招是我们在这次采访中发现的周迪永最大变化，过去一年，这位年轻总裁以及海亮地产都在潜移默化地改变着。

采访从下午两点一直持续到四点半，晌午的烈日渐渐褪去温度，从办公室窗前远眺所见的长风公园显得安静而又祥和。

相似的时间，相同的地点，身形丝毫未变的周迪永给我们讲述了海亮的另一个“故事”。

从拿地说起

“故事”的开头要从拿地说起。

不久前，以30.6亿元抢下苏州园区湖东高价地让海亮这家略显低调的房企“高调”了一把，要知道如此高额的单笔投资在海亮地产的发展史上尚属首次。

正如人喜怒形于色，海亮地产的“变调”也是内因使然。周迪永表示，今后海亮拿地基本上会集中在城市的核心地段。

“在市场供应量很大的情况，海亮现在拿地也很谨慎。当然也不绝对，首先是区域聚焦，要么在供应量比较少的核心区，要么在核心城市。”

接受我们采访的前一天，周迪永刚从重庆考察回来，北碚区的高库存也更加坚定了海亮的拿地判断。

古往今来，英雄所见相差无几，周迪永眼中的这些“肥硕”之地，也正是多数房企所垂涎的，可以预见，高溢价的竞争不可避免。

然而，失之东隅，收之桑榆。在周迪永看来，由于核心地段资源稀缺，如果产品打造具有差异性往往也就具备定价权。

“比如周边项目已经卖到2.5万元/平米，产品做得好可以卖到2.7万元/平米。如果一个项目有20万方，每平米售价高出2000元，4亿的净利润就多出来了。”周迪永为我们算了一笔账。

据他介绍，今年海亮的土地预算是80-100亿，上半年基本完成了60亿。虽然频频现身上半年土地市场，但这并非是因为感受到市场的窗口期。

“土地市场真正竞争不激烈的窗口期可能是在去年11月份到今年的2、3月份。4月份之后，竞争就非常激烈，甚至超过了2013年。”

这种白热化的争夺让海亮感受到前所未有的压力，“像我们以前在苏州拿地，如果售价保守，利润率达到五六个点还能够拿到地，但现在利润率为零也不一定能够拿到。”

面包与面粉的关联也让周迪永意识到，房地产市场未来的需求端注定会改变，“两到三年内，中高端市场的需求会比较大，我还是比较看好核心城市的中高端市场。”

除了土地价格倒逼的因素外，也包括以刚性需求为主的时代正在终结。基于此，海亮才敢在土地日益稀缺的情况下去拿更具价格想象力的项目。

然而，土地投资本身交织着时机、区位、配套等一系列因素，高溢价必然也要背负高风险，这都需要企业战略部门去判断。

因而，在对过往拿地研判进行总结的基础上，周迪永指出，在新一轮的土地获取中，高溢价地块海亮会通过合作来适当降低成本。

若说地价的上涨在所难免，那么在未来企业的生存之道中，勤练内功或许才是立足之本。

“15年前，大家都在讲定位，但是真正落到实处、敬畏客户的开发商并不多。现在客户选择面广，一个团队说到底自己要有本事，尤其是行业利润率下降已经越来越普遍。”身为管理者的周迪永早早就嗅到了危机。

海亮的“创业”

蓝色格子衬衫、黑色休闲裤外加休闲皮鞋，坐在我们面前的周迪永并不是职业经理人最正统的装扮，也不完全契合外界对于“霸道总裁”最合情合理的想象。

一身休闲装束下的周迪永，骨子里却有着职业经理人难得的忠贞与情怀。这也难怪，有人曾这样评价：“在这个注重现实的时代，难得一见具有理想的人，周迪永偏是其一。”

有别于其他职业经理人的“打工心态”，周迪永更像是将在海亮的打拼视作事业与抱负。如果套用他对“创业”的理解，加入海亮的7年，某种程度上也是创立自我事业的过程。

“创业不见得一定要自己出去成立公司单干，拥有100%的股权，自己来做。”在周迪永眼中，海亮集团本身就是“创业型”企业。

虽然对当下明星职业经理人出走创业心生敬意，但周迪永也指出，创业不仅要有市场和商业逻辑，自身也必须是一个很好的创业者，否则极有可能成为100个创业者中“牺牲”的99个之一。

与万科不谋而合，海亮自身对于员工创业也并不排斥，完全可以作为合伙人。不过，或许是骨子里的性格使然，周迪永认为，在企业里还是要强调职业经理人素养，“占着职位，拿了薪酬，却整天想着创业，说到底是种不道德的行为。”

“有好的想法可以，但还是要踏踏实实做事，我相信房地产说到底有本事的人永远有饭吃。”

对于勤练内功的笃定也让周迪永在海亮的事业高度不断拔升，2011年履新海亮地产总裁第一年的周迪永便带领这家房地产企业实现了26亿元的销售，其后三年，海亮地产更是一跃成为地产界的“黑马”，连续两年实现100%增长，并在2014年完成168亿元的销售。

不过，对周迪永来说，“创业”的路途还仅仅只是一个开始，房地产行业转变趋势下，裹挟于其中的海亮地产不管是主动还是被动都需要作出经营上的改变。

“现在海亮地产的商业存量资产也比较多，怎样把商业运营好也是我们正在考虑的事情，包括商业团队的建设。”

当然，这仅仅只是海亮地产将来“创业”版图中一部分，未来如何以客户为导向，结合新的管理手段、方法以及理念去做一些更好的创新产品，乃至在教育与医疗方面去做更多的协同也是周迪永眼下煞费苦心在思索的问题。

学习欲望更加强烈的他也一再表示：“像我们这种传统行业的人确实需要去学习，包括资本的力量、创新的力量，还有对互联网和金融的理解与应用，要有特别清晰的逻辑。”

海外生存图景

从拿地、股市聊到创业，围绕着海亮似乎少不掉的另一个话题就是海外。去年下半年，在千帆竞发的出海潮中，海亮地产成为其中的新成员。

2014年12月22日，海亮集团香港壳公司海亮国际对外披露以3400万澳元收购澳大利亚新南威尔士州的一地块，这也是借壳登陆香港资本市场后，海亮首次尝试海外房地产业务。

最近亦有消息指，海亮集团将收购悉尼内城Alexandria区一处大型地块，进行公寓项目开发。

从0到1，到未来海外市场的更多可能，周迪永向我们表示，在海亮的战略考量中，海外市场只是有效的补充，并没有考虑到资产配置那么复杂。

“主要是有钱赚，管理也不复杂，就跟多进一个城市一样。”

然而，当步子迈开时，外界或许同样也会关注你的步子迈得有多大，周迪永向我们透露，现在海亮的想法主要是想把悉尼做起来。

“悉尼这几年市场不错，中国人喜欢去，说到底是有人口导入的城市，跟中国没什么时差，新加坡去的人也很多，气候也不错。”

对多数人而言，海外市场还是充满了神秘色彩，房企的海外淘金更像是一场“华丽的冒险”，但现身说法的周迪永告诉我们，海外市场并没有那么复杂。

“在国外做最重要的还是人力资源的风险。在国外投资，人力资源有一票否决权，真正找到合适的人才能去做，否则对企业的管控风险非常大。”

“海外房地产开发的套路逻辑和国内是一样，没有那么复杂。不懂的东西一定要用科学的方法做，不要拍脑袋。像澳洲所有的东西都要请专业的律师，不要自己瞎整，做事方法要得当。只要方式方法对了，包括风险控制强一点，多花点钱找一些顾问多方论证，这个不复杂。”在海亮海外团队中，除了投资财务是从国内委派，其余均为澳洲本地人。

在外人设想中，海外几乎就等同于高利润，但周迪永表示，其实并非如此，初涉海外市场的房企往往面临比较高的财务成本，从而造成有些项目利润甚至要低于国内。

“核心原因是澳洲是真正的现房销售，房子交付了，银行贷款才可以用，整个游戏规则的设定都是以保护消费者为根本出发点。”这也是周迪永眼中两个市场的最大不同。