克而瑞天津：多重利好因素助推南市板块的价值升级

区域项目：

分析师：板块在售项目不多，共有和平中心、天津大都会、津湾一品以及新汇华庭等一些项目在售，其中天津大都会目前已是尾盘在售，所剩房源多为大户型产品，后期公寓尚未推出，因此，接下来着重介绍一下金融街和平中心、津湾一品以及新汇华庭。

首先是金融街和平中心，这个项目是区域内典型的大产权住宅项目，主体为高层、超高层产品，销售均价在26000元左右，低于板块内的售价均值。项目推盘节奏较为缓慢，主要因为单价较高，去化速度较慢。目前在售的是二期的产品，以小户型为主，二期2号楼主推90-110平米非毛坯两室，59层到顶，4梯6户，非毛坯标准为3000元/平米。预计2015年10月入住。出房率为72%。相比之下，层高和户梯比决定了出房率相对较低。

以108平方米两室F户型为例，整体设计较为方正，但是只有一个卧室设计并不合理，次卧男向开窗面积较小，影响采光条件，而餐厅与客厅相连，位于过道一侧，对于起居环境容易产生影响。优点在于主卧带有衣帽间，开间做到了3.7米，舒适度相对较高。同时，该项目一期高层以三居为主，均价为30000元。值得一提的是，项目物业管理为第一太平戴维斯，为国际知名的物业管理公司，物业服务质量较高，费用也相对较高，为4.57元每平方米，作为市中心项目，车位配比相对较高，达到了1:1.5，售价约为18-26万/个。整体上来说，项目地段优越，且周边以高端商务为主，升值潜力较大，但是户型设计存在瑕疵且总价较高。

第二我们来说一下津湾一品，津湾一品项目面世之初可以说是地产界的一个重要标志，产品定位高端，位置优越，依托津湾广场，与天津站隔河相望，地铁3号线津湾广场站穿起而过，名副其实地铁上盖。目前住宅7、8号楼在售。7号楼25层到顶，1梯1户，8号楼55层到顶，楼层不同户梯比也不同，，主推100-400平米1-4居，均价40000元/平米，价格区间在30000-60000元/平米。非毛坯，标准为8000元/平米。送部分家电。7号楼出房率为71%，8号楼出房率为65%。物业费5.8元/平方米*月。车位1:0.86。汤臣集团以上海汤臣一品闻名，天津津湾津湾一品项目也沿袭了上海项目的风格，空间利用处处体现主人的尊贵感，以8号楼114平方米的E户型为例，只做了一室的设计而起居室与主卧的开间因此得到了扩展，做到了4米，厨房开间也达到了2.7米，同时在入户位置设置了玄关，整体舒适度较高，符合高端客群的需求。但是项目也存在部分瑕疵，一方面，单价总价过高，另一方面，产品在天津市场上，目前接受度目前并不高，因此，产品去化缓慢。同时，虽然宏观交通环境便利，紧靠天津站与地铁线路，但是项目紧靠赤峰道上的李公楼桥，驾车出行桥头行车不便。同时，津湾广场商业项目目前发展较为缓慢，空置率较高，对于项目入住以及销售也有不利影响。

最后我们说一下新汇华庭，这个项目交通便利，地铁2号线穿起而过，距离地铁2号线鼓楼站仅0.5公里路程。周边配套齐全，紧邻和平路商业圈，南市食品街和天津大悦城。这个项目兼有住宅与公寓产品，住宅为70年产权，公寓四十年，目前在售的11、12号楼为公寓，28层到顶，4梯10户，主推57平1居、128平2居，均价20000元/平米，非毛坯，标准为3000元/平米。2015年3月底入住。出房率为77-78%，商水商电没有天然气。

从公寓产品整体市场角度来看，新汇华庭位于市中心稀缺地段，同时，周边拥有良好的办公、商业、金融业物业，会为项目带来大量的客户群体，无论是租赁还是自住，均有良好的升值与价格成长空间，我们知道，商业、金融业代表着高端消费能力，因此，在租金水平与升值潜力方面拥有良好优势。

目前项目售价在两万元左右，总价在110万到256万之间，相比之下，总价较为高昂。从天津公寓市场形态来看，公寓项目目前较为单一，大多数面临有去化较慢的共性问题，主要是客群尚未养成，且旧有客群认可度不足所致，因此，新汇华庭目前来看，总价仍然居于一个较高水平。同时，商业用水与用电对于未来的业主生活成本均构成不小的负担。业主入手时需要予以考虑。

分析师：纵观板块内部的项目，因为本身地段优越，配套齐全，因此，产品价格整体较高，住宅产品以高端豪宅为主，而金融街和平中心小户型产品居多，项目在总价控制方面较有优势，而户型设计与出房率方面存在不足。津湾一品品牌效应明显，综合物业服务与产品奢适性方面优势明显。在市场上关注度较高，但是售价较高，且微观交通环境并不理想，制约了整体项目的去化与销售。而新汇华庭作为板块内部具有代表性的公寓项目，充分发挥了区域优势，也能够对未来客群进行精准的把握，升值潜力巨大，但是目前市场认可度较低，未来生活成本较高。

至于购房时机，一般来说，三月份正是房地产行业由春节淡市转暖的季节，而今年尤为特殊，在2月最后一天，央行再次宣布降息，一定程度上减轻了购房者的贷款压力，也有利于了市场的回暖。政策的利好与各个项目推盘的双重推动下，现阶段是一个不错的出手时机。当然了，各位听众朋友也可以多看看多比较比较，依照自身需求，量力而行。