克而瑞天津：多重利好因素助推南市板块的价值升级

南市板块位于天津市的和平区，属于和平区以致天津市区的核心位置，与南开区接壤，与河北区与河东区隔河相望，南市板块构成天津老城厢的一部分，是天津发展最为成熟的板块之一。区域内配套丰富，南市街与劝业场街是板块内的两个核心。不仅有老百货大楼、南市食品街等商业与旅游业设施，也有劝业场商业中心，历史文化资源与商业配套设施非常丰富。同时，和平区以教学资源丰富著称，南市板块拥有鞍山道小学、万全道小学等多所重点学校，因为划片入学政策的推行，南市的学区概念也是一路飙升的，对于房价的推动作用比较明显。

该板块作为城市核心区域，发展历史久远，板块内部土地资源有限，人口密度较大，因此，每有土地出让，都是行业内关注的焦点，目前该区域吸引的开发商多为大型品牌开发商，目前保利、金融街、华润等，同时，该区域独特的历史文化价值也使其成为汤臣集团进入天津后的首个项目所在。

近年来，在多重因素的助推下，南市板块的项目售价呈现出大幅度上涨的态势，从板块内部的几个项目价格以及销售状况来看，定位客群为改善性需求以及高端豪宅为主，同时，板块内也出现了不少公寓项目，是市中心项目的一个特点。也是南市板块本身的额特点所在。未来板块将会发展成为一个高端商务、中心商业、特色旅游等为主导的产业机构，因此，住宅的供应体量不会太大，以旧有居住区的改造提升为主。总体上版块内新房项目较少，次新房较多，二手房成交情况与价格对于新房价格呈现强烈的相关性。总体上看，有新房、有二手房、房龄结构比较均衡，各类不同的置业需求都能够得到满足。

区位、交通、生活配套、板块价格及未来走势这四个方面对板块进行介绍：

分析师：首先从区位上来说，南市板块北至南马路，与南开区相互衔接，与河北区、河东区均是以海河为界，隔河相望，西侧则是 南门外大街与南开区构成界线，南侧南京路、营口道两条主干道将南市板块与五大道、小白楼两个板块相互分割，占据了和平区的西北角，同时也占据了两个商业中心与海河的两个弯道，自然资源与人文资源丰富。

交通上来说，板块内部交通路网发达，主要是得益于天津市早期路网规划较为合理，上面已经提到过，西侧是宽阔的南门外大街，是市区交通的干线之一，福安大街、鞍山道、滨江道、营口道以及荣安大街、和平路、山西道等形成了纵横交错的路网体系，内部人流、车流循环合理的同时，也能够实现与整个城市路网的通达。但是区域内车道狭窄，且单行道较多造成了一定的出行不便。

公共交通线路较多，区域内公交线路不仅能够实现与市区的联系，还有611路、605路等形成与远郊区县的贯通。随着地铁出行越来越多，业主关注度较高的地铁线路分布在该区域非常密集，二号线的海光寺站、和平路站以及一号线的营口道站，都能够为版块内业主提供便利的出行环境，此外，规划的线路中，靠近福安大街也规划设有地铁站点。快速轨道交通的完善将会给板块价值带来极大的提升。

生活配套方面，前面我提到过，拥有两个商业中心与两处海河弯道，其中百货大楼与南市食品街为核心的商业中心是旅游商业与特色商业的积聚地带，不仅服务板块内部，更加是天津市的一张名片。而已劝业场为核心的额和平路—营口道商业中心是典型的中心商业，成为天津市百货业、饮食业最为发达的区域之一，大型商超数目繁多，服务内容齐全。同时，前面也提到了学区的概念，板块内部有多所重点小学、中学：鞍山道小学、万全小学、二南开中学，都是全市很知名的重点学校。学区资源丰富也吸引了不少购房者进入该板块，业主入住之后，生活也相对便利。

价格走势方面，板块内住宅项目售价过去一年基本维持在27000元左右，而公寓产品售价则基本维持在20000元左右，数据来看，过去一年成交均价最高是4月份，为两万八千元左右，而最低点则是今年一月份，为两万三千元左右，主要是受在售产品类型不同所致。整体上保持平稳态势，长远来看，有一定的上涨空间。作为新房房价的一个重要参考指标，目前该板块二手房房价均价在2万2千到2万6千元左右，而且，二手房的成交活跃度居于全市的前列。实际上，南市板块作为市中心一个大型的集中连片居住区，受到很多传统的天津市民认可，因此，房价的抗跌能力很强，未来的上涨空间也颇为客观。

总结以上，南市板块作为天津市中心城区的重点板块之一，区域十分成熟，以吸引高端客群、改善性客群、商务人士置业为特征，兼有学区资源，能够满足不同客群需求，板块潜力巨大。