克而瑞天津：多重利好因素助推南市板块的价值升级

南市板块位于天津市的和平区，属于和平区以致天津市区的核心位置，与南开区接壤，与河北区与河东区隔河相望，南市板块构成天津老城厢的一部分，是天津发展最为成熟的板块之一。区域内配套丰富，南市街与劝业场街是板块内的两个核心。不仅有老百货大楼、南市食品街等商业与旅游业设施，也有劝业场商业中心，历史文化资源与商业配套设施非常丰富。同时，和平区以教学资源丰富著称，南市板块拥有鞍山道小学、万全道小学等多所重点学校，因为划片入学政策的推行，南市的学区概念也是一路飙升的，对于房价的推动作用比较明显。

该板块作为城市核心区域，发展历史久远，板块内部土地资源有限，人口密度较大，因此，每有土地出让，都是行业内关注的焦点，目前该区域吸引的开发商多为大型品牌开发商，目前保利、金融街、华润等，同时，该区域独特的历史文化价值也使其成为汤臣集团进入天津后的首个项目所在。

近年来，在多重因素的助推下，南市板块的项目售价呈现出大幅度上涨的态势，从板块内部的几个项目价格以及销售状况来看，定位客群为改善性需求以及高端豪宅为主，同时，板块内也出现了不少公寓项目，是市中心项目的一个特点。也是南市板块本身的额特点所在。未来板块将会发展成为一个高端商务、中心商业、特色旅游等为主导的产业机构，因此，住宅的供应体量不会太大，以旧有居住区的改造提升为主。总体上版块内新房项目较少，次新房较多，二手房成交情况与价格对于新房价格呈现强烈的相关性。总体上看，有新房、有二手房、房龄结构比较均衡，各类不同的置业需求都能够得到满足。

区位、交通、生活配套、板块价格及未来走势这四个方面对板块进行介绍：

分析师：首先从区位上来说，南市板块北至南马路，与南开区相互衔接，与河北区、河东区均是以海河为界，隔河相望，西侧则是 南门外大街与南开区构成界线，南侧南京路、营口道两条主干道将南市板块与五大道、小白楼两个板块相互分割，占据了和平区的西北角，同时也占据了两个商业中心与海河的两个弯道，自然资源与人文资源丰富。

交通上来说，板块内部交通路网发达，主要是得益于天津市早期路网规划较为合理，上面已经提到过，西侧是宽阔的南门外大街，是市区交通的干线之一，福安大街、鞍山道、滨江道、营口道以及荣安大街、和平路、山西道等形成了纵横交错的路网体系，内部人流、车流循环合理的同时，也能够实现与整个城市路网的通达。但是区域内车道狭窄，且单行道较多造成了一定的出行不便。

公共交通线路较多，区域内公交线路不仅能够实现与市区的联系，还有611路、605路等形成与远郊区县的贯通。随着地铁出行越来越多，业主关注度较高的地铁线路分布在该区域非常密集，二号线的海光寺站、和平路站以及一号线的营口道站，都能够为版块内业主提供便利的出行环境，此外，规划的线路中，靠近福安大街也规划设有地铁站点。快速轨道交通的完善将会给板块价值带来极大的提升。

生活配套方面，前面我提到过，拥有两个商业中心与两处海河弯道，其中百货大楼与南市食品街为核心的商业中心是旅游商业与特色商业的积聚地带，不仅服务板块内部，更加是天津市的一张名片。而已劝业场为核心的额和平路—营口道商业中心是典型的中心商业，成为天津市百货业、饮食业最为发达的区域之一，大型商超数目繁多，服务内容齐全。同时，前面也提到了学区的概念，板块内部有多所重点小学、中学：鞍山道小学、万全小学、二南开中学，都是全市很知名的重点学校。学区资源丰富也吸引了不少购房者进入该板块，业主入住之后，生活也相对便利。

价格走势方面，板块内住宅项目售价过去一年基本维持在27000元左右，而公寓产品售价则基本维持在20000元左右，数据来看，过去一年成交均价最高是4月份，为两万八千元左右，而最低点则是今年一月份，为两万三千元左右，主要是受在售产品类型不同所致。整体上保持平稳态势，长远来看，有一定的上涨空间。作为新房房价的一个重要参考指标，目前该板块二手房房价均价在2万2千到2万6千元左右，而且，二手房的成交活跃度居于全市的前列。实际上，南市板块作为市中心一个大型的集中连片居住区，受到很多传统的天津市民认可，因此，房价的抗跌能力很强，未来的上涨空间也颇为客观。

总结以上，南市板块作为天津市中心城区的重点板块之一，区域十分成熟，以吸引高端客群、改善性客群、商务人士置业为特征，兼有学区资源，能够满足不同客群需求，板块潜力巨大。

区域项目：

分析师：板块在售项目不多，共有和平中心、天津大都会、津湾一品以及新汇华庭等一些项目在售，其中天津大都会目前已是尾盘在售，所剩房源多为大户型产品，后期公寓尚未推出，因此，接下来着重介绍一下金融街和平中心、津湾一品以及新汇华庭。

首先是金融街和平中心，这个项目是区域内典型的大产权住宅项目，主体为高层、超高层产品，销售均价在26000元左右，低于板块内的售价均值。项目推盘节奏较为缓慢，主要因为单价较高，去化速度较慢。目前在售的是二期的产品，以小户型为主，二期2号楼主推90-110平米非毛坯两室，59层到顶，4梯6户，非毛坯标准为3000元/平米。预计2015年10月入住。出房率为72%。相比之下，层高和户梯比决定了出房率相对较低。

以108平方米两室F户型为例，整体设计较为方正，但是只有一个卧室设计并不合理，次卧男向开窗面积较小，影响采光条件，而餐厅与客厅相连，位于过道一侧，对于起居环境容易产生影响。优点在于主卧带有衣帽间，开间做到了3.7米，舒适度相对较高。同时，该项目一期高层以三居为主，均价为30000元。值得一提的是，项目物业管理为第一太平戴维斯，为国际知名的物业管理公司，物业服务质量较高，费用也相对较高，为4.57元每平方米，作为市中心项目，车位配比相对较高，达到了1:1.5，售价约为18-26万/个。整体上来说，项目地段优越，且周边以高端商务为主，升值潜力较大，但是户型设计存在瑕疵且总价较高。

第二我们来说一下津湾一品，津湾一品项目面世之初可以说是地产界的一个重要标志，产品定位高端，位置优越，依托津湾广场，与天津站隔河相望，地铁3号线津湾广场站穿起而过，名副其实地铁上盖。目前住宅7、8号楼在售。7号楼25层到顶，1梯1户，8号楼55层到顶，楼层不同户梯比也不同，，主推100-400平米1-4居，均价40000元/平米，价格区间在30000-60000元/平米。非毛坯，标准为8000元/平米。送部分家电。7号楼出房率为71%，8号楼出房率为65%。物业费5.8元/平方米*月。车位1:0.86。汤臣集团以上海汤臣一品闻名，天津津湾津湾一品项目也沿袭了上海项目的风格，空间利用处处体现主人的尊贵感，以8号楼114平方米的E户型为例，只做了一室的设计而起居室与主卧的开间因此得到了扩展，做到了4米，厨房开间也达到了2.7米，同时在入户位置设置了玄关，整体舒适度较高，符合高端客群的需求。但是项目也存在部分瑕疵，一方面，单价总价过高，另一方面，产品在天津市场上，目前接受度目前并不高，因此，产品去化缓慢。同时，虽然宏观交通环境便利，紧靠天津站与地铁线路，但是项目紧靠赤峰道上的李公楼桥，驾车出行桥头行车不便。同时，津湾广场商业项目目前发展较为缓慢，空置率较高，对于项目入住以及销售也有不利影响。

最后我们说一下新汇华庭，这个项目交通便利，地铁2号线穿起而过，距离地铁2号线鼓楼站仅0.5公里路程。周边配套齐全，紧邻和平路商业圈，南市食品街和天津大悦城。这个项目兼有住宅与公寓产品，住宅为70年产权，公寓四十年，目前在售的11、12号楼为公寓，28层到顶，4梯10户，主推57平1居、128平2居，均价20000元/平米，非毛坯，标准为3000元/平米。2015年3月底入住。出房率为77-78%，商水商电没有天然气。

从公寓产品整体市场角度来看，新汇华庭位于市中心稀缺地段，同时，周边拥有良好的办公、商业、金融业物业，会为项目带来大量的客户群体，无论是租赁还是自住，均有良好的升值与价格成长空间，我们知道，商业、金融业代表着高端消费能力，因此，在租金水平与升值潜力方面拥有良好优势。

目前项目售价在两万元左右，总价在110万到256万之间，相比之下，总价较为高昂。从天津公寓市场形态来看，公寓项目目前较为单一，大多数面临有去化较慢的共性问题，主要是客群尚未养成，且旧有客群认可度不足所致，因此，新汇华庭目前来看，总价仍然居于一个较高水平。同时，商业用水与用电对于未来的业主生活成本均构成不小的负担。业主入手时需要予以考虑。

分析师：纵观板块内部的项目，因为本身地段优越，配套齐全，因此，产品价格整体较高，住宅产品以高端豪宅为主，而金融街和平中心小户型产品居多，项目在总价控制方面较有优势，而户型设计与出房率方面存在不足。津湾一品品牌效应明显，综合物业服务与产品奢适性方面优势明显。在市场上关注度较高，但是售价较高，且微观交通环境并不理想，制约了整体项目的去化与销售。而新汇华庭作为板块内部具有代表性的公寓项目，充分发挥了区域优势，也能够对未来客群进行精准的把握，升值潜力巨大，但是目前市场认可度较低，未来生活成本较高。

至于购房时机，一般来说，三月份正是房地产行业由春节淡市转暖的季节，而今年尤为特殊，在2月最后一天，央行再次宣布降息，一定程度上减轻了购房者的贷款压力，也有利于了市场的回暖。政策的利好与各个项目推盘的双重推动下，现阶段是一个不错的出手时机。当然了，各位听众朋友也可以多看看多比较比较，依照自身需求，量力而行。