楼市2015新常态渐露 政策前瞻成为趋势判断核心要素

    2014年市场成交量呈现两个不同阶段,上半年成交量持续低迷,但下半年各大城市成交量已出现回暖。对于成交量,易居研究院在论坛上发布的《2015年度全国房地产市场报告》提出,2015年全国商品房销售面积可能出现小幅反弹。认为有以下几个原因:一是经历了2014年的成交低迷之后,市场有反弹的内在需要。二是货币环境较为宽松,房地产政策继续放松,个人房贷支持力度加大。三是楼市黄金十年已过,全国商品房成交量正在构筑历史顶部,增幅不可能放大。所以预计全国商品房销售面积预计2015年增长5%左右。

    商品房的成交均价也有类似逻辑和判断理由。报告认为,2015年全国商品房成交均价预计增长3%左右。主要原因是:一是随着政策环境的进一步宽松,商品房成交量反弹,主要城市库存压力减小,供求关系有利于房价上涨。二是黄金十年已过,投资投机需求受抑,股市走势分流部分资金,房价上涨动力不够强劲。

    与此同时,衡量房价和楼市周期的重要指标—70个大中城市的房价指数也成为大家关注的焦点。报告认为,70城市房价指数环比增幅预计 2015年上半年止跌反弹。主要原因:一是从走势来看,随着限购限贷政策的陆续取消、房企去库存速度加快,使得房价止跌反弹的动力逐渐增强。二是2014 年5月70城市房价开始环比下跌,预计本轮下跌时长将超过上一轮降温期的8个月,可能达到10-15个月,2015年5月前后房价环比止跌。三是同比变化滞后于环比,2014年9月首次下跌,预计2015年二季度跌幅见底。

    由此看来,会上论及的各类市场指标总体上都有趋于回暖的态势。在这一预判下,房企的反应如何?未来房企的投资是否又会形成新一轮冲动?对此,苏雪晶认为,总体看市场乐观情绪在形成。比如在土地购置面积同比预测上,预计2015年会小幅回升,达到2%的增幅。但是,对投资指标不应太乐观,预测全年将达到7%。对于在建面积同比方面,预测2015年继续下行达到4%的预测值。而对于新开工面积同比指标,预测小幅恢复至-3%。

    中国房地产新常态正在形成

    住建部部长陈政高此前在全国建设大会上表示:2015年要准确把握房地产市场运行中出现的新情况、新问题,注意地区间的差异,跟踪市场走势,积极应对,主动作为,促进房地产市场平稳健康发展。

    论坛上,张永岳提出了类似的问题和思考:在中国经济和楼市新常态的发展要求下,中国经济社会向何处去、企业如何经营、各个方方面面如何谋求健康发展,已成为共同关注的问题。最根本的问题在于,如何客观地认清形势和找到正确路径。

    林中认为,作为房企,要密切关注中长期楼市下的新常态特征。概括来说,这样一些特征应包括以下几个方面。从行业本身的角度看,将是竞争激烈、房价增长平缓以及行业利润率下滑的表现。与此同时,行业利润的增长点将从土地增值转向金融、产品、服务等环节。从城市和人口的发展态势看,未来高速城市化、高速信息化与人口结构及需求特征的变化会形成叠加,这都会影响行业的发展特点,也标志着整个楼市进入了全面创新的阶段。这样一些趋势值得房企关注和思考。

    王德培认为,关注楼市发展,也要关注新经济的发展态势。总结来看,目前正存在五类新经济。前四个分别为第三次IT革命、4.0版本的工业经济、生物经济和生命经济,而第五个就是体验经济。对于体验经济,可以拿“诺基亚的出局”为例子。诺基亚在兼并收购大会上说了句发人深省的话:我们并没有做错什么,但不知为什么我们输了。这个案例的背后,就说明若没有重视消费需求的体验功能和趋势,企业容易出局。这对于房企而言也有类似的启发。

    苏雪晶在论坛上提出“地产重回主流”的观点。他认为,重回市场已经成为楼市新常态的要求,也反映了未来楼市的基本走势。之所以有这样一个提法,就在于房地产在前两年已经跌出了主流视野。但是,从今年下半年开始,楼市基本面在开始发生变化。而且相对于舆论上的“大拐点”的提法,应更正为更准确的“成熟期”的提法。在某种意义上,也可以说正在步入新常态。在成熟期中,市场会发生分化,但对于一二线城市而言,相应的指标仍有可能出现同比正增长。考虑到目前市场回暖的趋势,那么2015年能在2014年的基础上出现同比增长态势,就基本是足够了。

    据了解,“易居论坛”正成为上海易居房地产研究院智库平台建设的重要组成部分。在2014年总共举办了七场,围绕政策与市场走势、房地产各个专业领域展开了理论和实践的探索。此类高层论坛活动对于地方政府部门、房企和购房者了解市场、把握趋势有着参考价值和指导性作用。