广州降价盘依然是成功售出主流 外地客购买对象改变

    据广州市国土房管局公布的数据，2014年11月全市原10区（不含增城、从化）二手住宅登记宗数为3794宗，同比减少43.0%。受11月下旬央行降息利好影响，当月经中介行促成的二手住宅买卖业务量比10月增加一成，住宅租赁业务量则比10月减少2%。满堂红市场研究部对本公司促成的二手住宅买卖交易作分类分析，11月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅成交均价为20067元/m2，环比下跌2.9%，同比下跌4.3%。而11月份广州市9区（不含南沙、从化）二手住宅平均租金为47.9元/m2/月，环比下跌2.4%，同比上升2.4%。

　　降价盘依然是成功售出的主流

　　11月降息的利好是令按揭买房者支出明显减少。以同样是80万元贷款按20年等额还本付息计算，纯公积金贷款降息后每月节省107元，纯商业贷款降息后每月节省187元。借此利好，11月下旬广州二手楼看房客户逐步增加，11月22~30日经满堂红地产经纪带去看二手房的日均客户数量，比11月1~21日的日均看房客户数量增加7.5%，继而带动二手房成交增加。当月的二手住宅买卖成交中，纯商业贷款的比例为32.2%，连续两个月重回三成以上。反而是纯公积金贷款比例受广州本地公积金政策收紧影响，回落到9.4%，比10月下降0.6个百分点。

　　11月新11区（含增城、从化）的二手住宅登记宗数为4346宗，比10月（2986宗）增加45.5%，这是“9·30”央行信贷宽松政策及降息后的正常市场反应。自11月中旬开始，广州二手小业主陆续调整待售物业放盘价，以轻微上调2%~3%的居多，部分业主甚至把物业临时收回，留待2015年第一季度再出售。满堂红地产在11月22日~12月10日内拥有可出售的有效房源数量比11月3日~11月21日减少8.1%。但从今年前11个月经满堂红地产促成的二手住宅买卖个案的成交价与放盘价对比情况（右表1）可以看到，降价出售仍是绝对主流。11月经满堂红地产促成的二手住宅买卖交易中，整体成交价比放盘价下调7.1%，从164万元/套下调至152万元/套。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，今年大多数月份的广州二手住宅均价在1.9万~2.1万元/m2之间波动，相对较稳定，与一手新盘不时做降价促销形成鲜明对比，若小业主在年底前大幅上调放盘价，必然会令潜在客户的目光转移到同地段的其他一、二手物业，成交难度大增。况且降息后国内A股市场突现连续多天成交放量，带动股指及多数股票价格上涨，亦会吸引部分尚未进入楼市的准客户把资金转投股市，间接令楼市的承接力下降，故从现在起到明年春节之前的两个多月里，“有价讲”才是广州二手楼市的“主调”。

　　外地客购买对象悄然改变

　　2013年11月18日，“穗六条”出台，对非广州籍客户的购买资格作了更严厉的“1年变3年”限制，自此开始，广州一、二手住宅成交量明显缩减。满堂红市场研究部把“穗六条”前、后一年的广州籍与非广州籍客户在广州购房的面积选择上作了分类对比（右表2），不难看到，非广州籍客户在90平方米以上的物业选择上出现明显变化，后一年度较之前一年减少3%，广州籍客户在同样面积区间对比上则只有1.4%的落差。

　　周峰认为，在“穗六条”的限制对象中，除投资客户，还有一批没缴纳社保或个税的豪客，这些客户对广州的大面积物业有着极强的支撑力，且基本不需要依赖银行借款。限制了这些客户的入市行为，剩余符合入市资格的群体资金又并不充裕，在楼价高企的情况下，只能把90平方米以下的物业作为首选对象，由于非广州籍客户和广州本地客户在户型的购买意向上相接近，同场竞争也导致中小户型物业价格难以下调。

　　网签量呈震荡回升走势

　　11月广州二手楼市持续好转。据合富置业的统计显示，11月广州二手楼市看楼量较上月增加约两成。合富标准指数监测“阳光家缘”二手住宅网签数据显示，11月广州全市二手签约2384套，21.3万平方米，较10月份上升了16%。