广州降价盘依然是成功售出主流 外地客购买对象改变

　　2014年三季度，受政策释放松动信号增多等因素影响，交投止跌企稳；10月份“9·30”房贷新政出台，交投量大幅回升；11月份，二手楼市持续好转，成交量较10月份增幅接近两成。总的来说，四季度广州二手楼市呈逐渐复苏的迹象。

　　从区域看，原芳村、花都、从化、番禺等近郊及外围的升幅较大，超过两成；海珠和越秀两区的增幅在一成五左右，与大市相当；而天河、白云、原荔湾的升幅相对较小。由每周的二手网签量看，自3月份以来，二手住宅成交量基本呈持续低位下探寻底的特征；至9月份中下旬，二手网签大致谷底企稳。10月中旬开始，二手周度网签量呈明显反弹回升的态势，其后一直震荡回升。其中11月份第四周，广州全市二手网签量619套；全市十区（不含增城、从化）网签513套，总体网签量重返2013年的平均正常水平。

值得关注的是，由于银行对房贷的支持力度增加，从10月开始，一次性付款的占比由此前的四成以上回落至三成五左右。调查显示，首付三成的换房买家多数是“卖一买一”，需求以两房和小三房居多。11月二手交投持续回升，除了房贷政策利好、市场信心有所恢复的原因外；积累的迫切性“刚需”逐渐释放，恰逢部分业主小幅让价，也是买家入市意愿增加的重要原因。

　　合富房地产经济研究院院长龙斌指出，从目前的情况看，11月份登记入场的新客有所增多，但新客面临的选择较为多样，尤其是外围价格不高的新盘，引起不少二手客户的关注。受此影响，不少新客的购房心态较为犹豫，入市节奏放缓，决策时间有所拉长。预计在12月份到春节前，二手楼市将会是一段储客期，交投大多是“刚需”旧客，新客则以了解市场、思虑购房计划为主。整体成交量或会与11月份大致相当，价格在总体上仍然走稳。

　　此时不买更待何时

　　继10月二手市场交投活跃度环比大涨后，11月继续保持升温的态势，且降息之后业主信心亦大为增强，议价空间持续减少。合富置业统计数据显示，与9月二手市场平均让价空间一度高达9%相比，现时二手市场平均让价空间已回落到7%。合富置业市场经理梁燕明表示，买卖双方对后市预期的转向，再加上房贷新政以及降息利好的叠加作用，近期“刚需”、改善换房买家入市的积极性比三季度明显高出不少，甚至有投资客入市抄底。

　　据合富置业成交数据统计，10月总价在100万元以内的物业仅占整体市场成交的一成多，而到11月“刚需”客和投资客双双出手，令总价100万元以内的低价物业，成交占比激增三成。位于老城区的低总价物业，是“刚需”客和投资客均追捧的物业，尽管在楼价高企的老城区，100万元以内可能只可买热门板块的楼梯楼一房一厅，但有些路段还是能有低价的楼梯楼两房值得去“执漏”的。

　　当下，老城区总价低于100万元的二手房，以楼梯楼物业居多，适合预算不高的年轻人过渡型置业。合富置业恒宝广场分行主管袁瑞珍表示，近期小户型的单位盘源也比较多，如文昌南路有一套55平方米的楼梯楼两房单位，证已满5年，业主放盘价仅88万元。在黄沙大道也有一套楼梯楼两房单位以70万元放售，面积约44平方米，证同样亦已满5年。

　　房贷新政利好，不少改善型换房客抓紧时机，在年底出手，现时，改善型换房需求约占整体市场成交的三成多份额。合富置业江南西分行主管林建华表示，现时嘉银华庭有一套116平方米电梯三房放售，放盘价为270万元，证满5年，税费支出不高。合富置业高级营业经理刘兆洪表示，东浚荔景苑96平方米的电梯高层东南向三房单位，总价250万元，证过5年且是业主唯一物业，税费较低。