广州中高端住宅租赁需求减弱 二手楼市行情持续走冷

　　天河北标杆租盘

　　汇景新城洋房月租4万元 别墅更高达10万元/月

　　在传统豪宅区天河北，纵然风头已被珠江新城抢去，但由于其交通、商业配套完善便捷，仍是不少外籍商务人士的租房“备胎”。如紧邻太古汇的天河新作，其租金均价约102元/m2/月。据合富置业天河新作分行主管林朴钦介绍，天河新作的业主对租客有一定要求，因此租客群体以外籍人士居多，主要是日本和韩国人士。现时放租房源和上半年差不多，其中，以135平方米的南北向三房最热租，租金约1.4万~1.5万元/月。

　　另外，天河区大型豪宅楼盘汇景新城，则备受国内企业老总青睐。据中原地产数据显示，今年1月~10月，经其促成的住宅租赁交易中，租金总额最高的在汇景新城。中原地产汇景新城分行高级营业经理简小强介绍，早前曾促成一宗4万元/月的汇景新城住宅物业，为最后一期组团龙熹山，是两梯一户的350平方米大平层单位，租户为私企老总，“该租客名下已有房产，但还想在汇景新城购房，可一直没找到合适的单位，最后考虑到子女读书问题，只好折中先租房过渡。”

　　简小强表示，在汇景新城中，租金最贵的物业当属豪宅，月租基本在10万元，但此类物业放租很少，租客更少，通常是一些注重居住安全及私密性的领馆人员及企业老总。洋房的租金则以龙熹山组团最高，上述案例中的4万元/月只是平均值，“有些复式单位的租金在5万元/月，总体来看，汇景新城的外籍客户占40%，本地和外地企业老总各占30%。”

　　未来两年商寓“井喷”

　　中高端住宅何去何从？

　　现时市区也有许多面向中高端消费群的服务式公寓或酒店式公寓，而根据近两年商业公寓的供应量来看，未来两三年将有大批公寓产品冲击住宅租赁市场。如从目前的市场行情来看，服务式公寓或酒店式公寓对中高端住宅的租赁行情有多少影响？

　　满堂红专业人士表示，仅从租赁方面来看，商业公寓优势主要在于带有较高素质的生活、商务服务方面，能为租客提供更便捷的生活；而劣势则是景观不足，多数公寓均为单体楼，几乎不带有绿化景观，户型设计上多为不带阳台，相对于住宅而言，略显压抑。中高端住宅多为花园小区洋房，有较好的绿化环境及景观，生活方式更贴近于家庭生活，能为租客提供家庭的感觉，租金单价相对于服务式公寓低；劣势在于服务项目较少。

　　合富置业名门分行主管卢炼炼表示，按珠江新城板块的情况来说，服务式公寓或酒店式公寓放量对中高端住宅的租赁行情影响不大。珠江新城的土地已经基本建设完成，不会出现新货源大量冲击市场的情况。另外，该板块楼盘特色鲜明，其特色能对客户进行细分，锁定特定属性的客户群体。有住家需求的客户会选择小区舒适配套齐全的中高端住宅，而需要租住公寓的客户则青睐公司附近的服务式公寓，例如富力盈丰、爱丁堡等公寓，租户大多在旁边的写字楼上班。“还有一个有趣的现象，放盘价略低的物业未必更容易出租，租客们更看中的是周边配套、交通条件等，并因应自身需要选择最适合的物业。”

　　此外，有业内人士指出，现在上市的公寓都是集中在郊区，包括萝岗、番禺等，未来只会对郊区住宅市场有冲击，但郊区是以中低租价住宅为主，客户群不同，对于中高端住宅租赁市场影响有限。