“全民营销月”业绩未见提升 房企销售模式或需革新

　　这已经是对职业道德的颠覆，甚至涉嫌违法。上海杜跃平律师事务所主任杜跃平便在接受记者采访时认为，现有的“全民营销”或“全民经纪人”模式触及了多项法律。对于参与其中的二手房中介公司雇员，或非所在项目的置业顾问而言，他们可能涉嫌非法执业及涉嫌接受商业贿赂。

　　而对于进行“全民营销”的企业而言，则可能1、涉嫌不正当竞争；2、涉嫌助长偷漏税费；3、涉嫌违反了《商品房销售管理办法》第二十五条第一款—“房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。”

　　即便客户也很难得到实惠的好处。他们被当作资源一样被倒来倒去，而那些外围的销售人员可能对在销的项目并不了解，服务做不到位已是必然现象。更重要的是，为尽可能达成成交，一些坑蒙拐骗的邪招避免不了。而此时，这些“全民销售员”是在为自己工作，没有机构可以对他们的行为进行管理。

　　但在如山般的业绩压力下，在同行普遍参与，恶性竞争盛行的胁迫下，“全民营销”也就盛行开了。增加销售成本，压缩项目盈利，这便是房企最终能从“全民营销”中得到的东西。

　　房企销售模式需革新

　　除了若干项目抢先一步赢得的一些利益，楼市大格局并未被“全民营销”改变。项目诸多的品牌房企也不大可能因“全民营销”而获得太多整体利益。

　　事实上，“全民营销”依旧是过去营销模式的延续，本质并无新意。以打鱼为例，在楼市黄金年代，需求旺盛着就象满是鱼儿的大海，随便一网下去都能捞起很多鱼。而在楼市转入下半场，楼市供需关系不再那么紧张之后，随便撒网的销售方法就不大管用了。

　　而“全民营销”，则是把网做大，继续肆无忌惮地捕捞需求。但另一种思路或许是，这种粗放的营销模式是否应该结束了？楼市下半场，精准地寻找客户，精细化地管理，或许才是出路，也才是真正的营销革命。

　　在过往的楼市销售方式中，“老带新”模式或许便是其中一条出路。并非以楼市销售为主业的老业主带朋友看房，由于本身就有项目或开发商系列产品的居住或使用经验，对产品的把握也较到位，能较好为新客户做全面客观的介绍。

　　而对于房企而言，“老带新”模式实际上提供了一个业主反馈产品意见的机会，本身可以打通售前售后管理，并进一步完善客户数据库信息，这都为模式的后续发展奠定了基础。

　　业内的佼佼者无疑是龙湖，在“全民营销”潮流下，龙湖也是业内少数几家没有全面参与的典型企业之一，他们推出的是自己的友家置业计划，将营销外延严格限定在“老客户”的边际上。“龙湖始终坚持口碑营销，认为销售业绩固然重要，但为客户提供满意的产品与服务是根本，这与龙湖强调客户体验的基因一脉相承。”龙湖表示。