节后二手楼市人气回升 实力买家担心后市升价忙出手

    国庆长假前一天，央行与银监会突然发布取消楼市限贷的通知

　　国庆前夕，央行与银监会突然发布取消楼市限贷的通知，这突然而来的利好消息，令开发商及想入市的买家都认为这是国庆置业的“大礼包”。因此，整个黄金假期，一手楼市大多人气爆棚，而二手市场则人气被分流。 

　　国庆长假前一天，央行与银监会突然发布取消楼市限贷的通知，对贷款购买首套普通自住房的家庭，贷款最低首付款比例为30%，贷款利率下限为贷款基准利率的0.7倍，具体由银行根据风险情况自主确定，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房的，银行执行首套房贷款政策。

　　这突然而来的消息，令开发商及想入市的买家都认为这是国庆置业的“大礼包”。因此，整个“十一”黄金周假期，一手楼市大多人气爆棚，而二手市场则人气被分流。

　　黄金周后段二手楼市人气回升

　　据满堂红市场研究部高级经理周峰透露，今年10月1日至7日经满堂红地产促成的二手住宅买卖宗数比去年同期减少12%，但尽管如此，仍比今年9月同期(9月1日至7日)增加8%。国庆7天的二手住宅买卖均价为20612元/m2，比9月同期上升1.1%，比去年同期上升5.5%。周峰表示，由于二手市场一向在传统长假期都不是主导角色，故假期前四天的二手成交不算多，之后三天才有一定起色。

　　合富置业市场部经理梁燕明表示，黄金周前夕，尽管有利好政策出台，但毕竟银行的细则没出，二手买家大多依然持观望的心态。不过，也有部分想换房的市民听到限贷的松绑，顿时开始心动起来。整体而言，黄金周的后半段，二手市场的人气开始有所回升。从价格看，整个黄金周的二手住宅价格变化不大，虽然说有部分业主认为限贷松绑对楼市是利好，有想提价的意愿。但大多数业主依然觉得后市不明朗，因此，不是急于放售的业主依然持可售可租的心态放盘。

　　10月中下旬二手楼市或回暖

　　周峰表示，尽管“十一”二手楼市人气被一手楼市分流，但受“9·30”房贷新政的驱动影响，七天假期的二手看房客户依然比今年9月同期依然增加26%，其中尤以海珠、白云两区居多。长假期二手住宅买卖成交最多的也是白云和海珠两区，成交宗数合计占全市的五成以上。面积在90平方米以下的物业成交比例为73.7%，原业主持有年限超过5年的成交比例仅有36%。

　　从黄金周7天假期的情况看，信贷情况依然不容乐观，一次性付款的客户占总成交客户的56%，纯商业贷款比例不足两成。由于广州的调控政策尚未有放松迹象，地方银行也未接到各自总行的通知而执行央行新政，故对改善型客户来说，基本上是看房的多，真正下决定买房的不多。小业主暂时未有大规模上调放盘价的现象，但部分郊区板块的业主已开始把放盘价调回与市场行情相接近的水平，不再刻意调低。梁燕明及周峰均预计，二手看楼客户数量从10月中旬开始继续上升，部分担心楼价重新再涨的买家或可能在10月中下旬就会出手。

　　不过，周峰就担忧地指出，因多数银行的年度信贷额度已用了八九成，不排除到11月上旬便会消耗完毕，故“7折优惠利率”等措施，肯定要等到明年1月后才能重现。今年第四季度进入广州二手楼市置业的客户，仍以“刚需”为主，改善型次之。

　　担心后市升价 实力买家忙出手

　　在多地限购政策陆续有所松动的市场态势下，买家对后市预期开始发生转变，尤其是手持充足购房资金的实力买家，因担忧四季度及后市楼价将重拾上涨的态势，急急赶在楼价走高前出手购房。据合富置业统计显示，一次性付款购房和非一次性付款购房的套均总价均有所上升，其中，一次性付款购房套均总价，从8月的281.2万元/套上升到9月的310.3万元/套，升幅达10.3%，而非一次性付款购房个案的套均总价，从8月的161.6万元/套上升到9月的185.4万元/套，升幅更达14.7%。

　　在公积金贷款额度连连被“秒杀”的影响下，首套房贷利率上浮幅度有所回落的商贷重新受二手房买家青睐。

　　在“金九银十”楼市风向标作用影响下，购房迫切性不算急的首次改善型换房买家，并不急于在9月出手，大多打算在“十一”比较一手房价格后再作决定，因此，9月二手房市场上改善型购房比例较8月有所回落。合富置业成交数据统计，改善型购房比例从8月的37%回落到9月的30%，首次置业购房占比重回60%以上。

　　不过，10月改善型购房比例或将有所回升。合富置业市场经理梁燕明表示，在“十一”黄金周后或将有一些回流二手市场的购房者，而目前中、大户型二手房市场仍保持较明显的议价空间，相信可吸引一部分回流二手市场购房的改善型买家关注。此外，在“9·30”房贷新政利好下，相信在各银行细则相继落实后，亦将有可能促使首次改善型换房买家入市积极性回升，从而利好二手房市场中符合改善型购房者需求的房源交投活跃度有所回升。

　　央行救市效果 有待明年初检验

　　今年9月30日，中国人民银行和银监会联合发出“关于进一步做好住房金融服务工作”的通知，对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，银行业金融机构执行首套房贷款政策。在已取消或未实施“限购”措施的城市，对拥有2套及以上住房并已结清相应购房贷款的家庭，又申请贷款购买住房，银行业金融机构应根据借款人偿付能力、信用状况等因素审慎把握并具体确定首付款比例和贷款利率水平。银行业金融机构可根据当地城镇化发展规划，向符合政策条件的非本地居民发放住房贷款。

　　业界普遍认为，此次央行站在积极支持居民家庭合理的住房贷款需求的角度来提出相对宽松的信贷政策，想通过房地产市场拉动经济上行的意图明显。

　　为进一步了解现时二手住宅市场上客户的付款方式变化，满堂红市场研究部把2013年全年和2014年前三季度通过本公司促成的二手住宅买卖个案按付款方式进行对应分类(下表)可以看到，2013年和今年前三季度的二手买家都有一个共同特征，二次购房的客户采取一次性付款的比例，比首次购房客户采取一次性付款的比例要高，今年前三季度该比例更达到58.0%。

　　从表上看，改善型客户在资金调配上似乎相对较灵活，但这不代表二次购房的客户不需要银行贷款，2013年11月“穗六条”实施后，二次购房的首付款比例提高到七成，而银行在实际操作中，更可能把对应物业的评估价作“技术性调低”，从而令贷出的比例只有两成或更低。采取纯商业贷款或组合贷款作为购房手段的二次购房客户比例，从去年全年的31.3%下降到今年前三季度的25.9%，既反映了信贷市场的紧张情况，也体现了二次购房客户所面临的窘迫境地。

　　满堂红市场研究部高级经理周峰分析，“9·30”央行房贷新政肯定会刺激改善型客户积极看房，在广州市内尚未入市的准买家当中，至少有一半是带有换房意识的，且大部分已还清上一套房的贷款，这批客户受制于“穗六条”，只能一边看房一边等待。只要地方银行能按新政策执行相应的“还清当首套”原则，改善型准买家入市的几率便会大为增加。

　　但值得注意的是，今年剩余的两个多月里，多数银行的信贷额度已不多，能给予改善型客户以基准利率及首付款比例四至五成已是不错的“待遇”，要地方银行给予首付三成及0.7倍的优惠利率，恐怕得等到2015年1月方可实现。故除非能对限购政策进行适度放松，否则今年第四季度的广州二手楼市成交量，仍旧难有明显的触底反弹，二手楼价在短期内更难以转头向上。