武汉一成首付泛滥成“灾” 后遗症逐渐显现风险较大

    今年年初以来，沉寂多年的“一成首付”现象卷土重来，品牌开发商如保利、蓝光等纷纷“暗度陈仓”，如今武汉“一成首付”现象已泛滥成“灾”，大品牌开发商扎堆地光谷成为“重灾区”。专家提醒购房者，在享受“一成首付”利好时，不要忽视其潜在的风险。

　　保利时代广告实景图

　　“一成首付”卷土重来 形式多样

　　记者近日走访光谷发现“一成首付”广告字样随处可见。保利旗下所有楼盘，包括保利茉莉公馆、保利时代、保利心语等纷纷推出“一成首付”，记者详细了解得知，保利“一成首付”活动是指如果购房者资金暂时无法筹集到位，可以先付一成首付，签订临时合同，申请首付款延期，延期期限截至年底。

　　开发商垫付首付款方式也“重出江湖”。蓝光coco时代在8月开盘前和开盘初期推出“首付一成，两年内补齐首付款”的活动。阳光100大湖第也持续推出“首付一成”的活动，购房者付一成，由开发商先垫付两成，即可办理购房贷款等后期手续。购房者需一年内将剩下的两成首付补齐，不收取任何利息。

　　除延期和垫付方式外，因购房者降低首付需求旺盛，市场上还衍生出小额贷款金融服务产品。据置业顾问介绍，万科旗下万科嘉园光谷的光、万科城花璟苑等项目推出的活动为“购房者先付首付款的50%，剩下50%的首付款可以通过‘天下贷’产品贷出。”据介绍，“天下贷”产品还款周期为一年，每月根据贷款总额收取一定的利息，前11个月购房者只需支付利息，第12个月时需支付本金+利息(本金即总首付额度的50%)。

蓝光coco时代营销中心实景图

   后遗症逐渐显现 风险较大

　　其实，“一成首付”的营销方式并不新鲜，早在2011年市场环境欠佳时，就有武汉开发商推出了“首付一成”的营销方式。“垫首付”与优惠折扣交叉进行，双重利好下吸引购房者出手，但是此种方式存在的风险较大。

　　有网友告知武汉东西湖区某项目开盘时正值上一轮房地产行业低谷，开发商遂采用购房者缴纳一成首付，其余首付款开发商垫资的方式吸引成交。当时双方约定，购房者交房前补齐首付款即可，超期需按合同约定缴纳违约金，并将计划交房时间写入一成首付借款合同。值得一提的是，在这份借款合同中，开发商可有条件地行使商品房处置权。

　　后因该项目至今尚未竣工验收备案，双方在协商交房过程中发生不快，最终开发商拒绝接受购房者补缴的首付款，并利用当初的借款合同行使商品房处置权，不配合该业主的正常收房工作。业主虽然通过强行补缴首付款规避了合同违约的责任，但至今仍无法协商收房。

　　购房者需合理判断投资风险

　　针对“一成首付”现象，同策咨询研究部总监张宏伟认为，从开发商角度而言，“一成首付”“垫首付”无非有两个原因：第一、由于短期内资金压力比较大或尽快回笼资金拿地扩张，通过为购房者短期内“垫首付”，套取银行贷款，缓解由于持续调控而导致的公司财务方面的压力或为企业拿地扩张准备更充足的资金;第二、“垫首付”作为一种营销手段，一方面是一个新闻炒作话题，另外一方面，可以作为“噱头”吸引更多的购房者到此购房，从而达到楼盘快速成交去化的目的。

　　新聚仁市场部主任陈龙也表达了同样的观点：“这都是在市场环境恶化、竞争激烈情况下采取的一种提前锁定客户的做法，实际上给客户凑齐首付的时间并不宽裕，更多的是噱头和营销。”陈龙同时提醒购房者应看清形势，结合自身的实际情况及要求理性购房，理性看待“一成首付”“垫首付”等营销手段带来的实惠是否与自己的需求相一致。还要避免在因“一成首付”购房签约之后，后期遇到不确定因素导致的违约问题。

　　“一成首付”对于开发商和购房者均有众多利好，但是也存在一定的市场风险。同策咨询研究部总监张宏伟认为，购房者要注意以下几方面问题：第一、购房者付了一成首付后房价如果出现涨或者跌，该如何调整首付款;第二、开发商“垫首付”，购房者交了款项之后，应防止开发商“跑路”;第三、对于购房者来讲，如果遇到“退房退款”等相关问题总是处于弱势地位，购房者保留开发商提出的“垫首付”相关广告及文件，并且仔细推敲文件中是否存在陷阱，如果没有，那么要合理判断购房成本及投资风险。

　　目前浙江杭州、温州等城市已经陆续出现“断供弃房”案例、长三角持续上演退房潮，“一成首付”对于开发商而言，风险存在于一旦周边项目出现降价，购房者很有可能违约或退房。