北京房价下挫上海成交翘尾 广州延续颓势深圳冷风吹

合富辉煌房地产研究中心预测，由于广州中心城区与各周边地区的供应和需求不一样，广州各地区价格下行的区间也不一样。南沙等边远地区由于供大于求，价格降幅领先，中心城区由于供应较少，房价下跌空间相对较小。

深圳市场浓厚的观望情绪影响了开发商的推盘热情。深圳中原地产的数据显示，深圳7月推盘量不足2000套，环比下降25%。在成交方面，7月全市成交面积为22.65万平方米，环比下降3%，成交套数为2425套，较上月减少3套，同比则下降28.6%。中国证券报记者注意到，这是继4月份市场反弹之后，深圳连续第3个月出现成交量下滑。

成交价格持续走低也同样宣告楼市还未回暖。上述机构统计显示，7月深圳市新建商品住宅成交均价为22563元/平方米，环比下跌3.75%，同比微跌0.13%。从价格走势来看，成交均价在5月份达到峰值，6月和7月均出现环比下降。

二手房市场亦不甚理想。深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，7月深圳二手住宅过户数为4062套，环比微增1.35%，同比大幅下降45.22%。本月成交量较上月虽有小幅增长，但远远不及去年同期水平。在价格方面，7月深圳二手住宅市场成交均价为30813元/平方米，与上月基本持平。但考虑到成交结构因素后，全市二手住宅实际成交均价小幅下跌。

深圳当地机构分析认为，楼市政策短期难有大的改变，市场观望情绪未能得到实质性缓解，信贷政策仍然偏紧，开发商定价未出现明显下调，导致楼市仍处于低迷状态。

不过，随着传统销售旺季"金九银十"临近，进入8月开发商推盘热情有望激活。机构数据显示，7月深圳取得预售证的项目有13个，供应套数达5165套，但实际最终开盘的项目仅有10个，推售套数减少到1943套。业界预计，深圳8月新推盘的项目数量有望增加至18个。

预期摇摆不定 市场博弈加剧

《7月份典型城市新建商品住宅成交报告》表示，在刚刚过去的7月，全国30个典型城市新建商品住宅成交面积环比增长10.5%，同比减少14.0%。30个城市中，有18个城市的成交量出现了环比增长，这引发了业界广泛关注。

不过，7月份四个一线城市新建商品住宅成交面积为196万平方米，环比减少9.4%，同比减少26.5%。至此，一线城市保持了连续9个月的同比下滑态势。

"近期一些地方政府调整了楼市政策。很多房企积极跟进，加快推盘节奏并加大降价促销力度。"某研究院研究员严跃进表示，出现正负10%的环比波动，尚不能说明市场已经复苏。8月市场成交不会出现大的变化，或与7月持平。而9月的成交预计将比8月出现明显反弹。

复旦发展研究院金融研究中心主任孙立坚认为，一些城市限购令松绑未能消除人们对代表性城市房价看跌的悲观预期。但随着政府稳增长的政策取向越来越明朗，在"微刺激"不断加码的影响下，区域经济增长趋势逐步向好，这也会对未来各地楼市起到一定的稳定效果。

中原地产首席分析师张大伟认为，目前北京的一些项目已经开始降价，并获得了市场的接受。据悉，大部分降价项目的降幅在5%-10%之间，而少部分项目的降价幅度甚至接近20%的水平。这在近几年的北京楼市甚为少见。

张大伟指出，当前市场的预期仍摇摆不定，未来的政策基调的细微变化，可能对市场带来不小的影响。因此当前的市场正维持着"弱平衡"，但这种平衡很容易被政策或市场动向所打破。

德佑地产研究总监陆骑麟表示，随着近来江浙二三线城市的纷纷松绑限购，上海已经成为了"政策孤岛"。一些城市限购松绑可能使开发商的心理产生一定变化，认为"政策已经到头"。此外，二三线城市限购松绑客观上有利于开发商资金回笼，这些因素或对沪上楼盘降价促销产生一定的消极影响，进而影响下半年楼市回暖。