房地产市场低迷 楼市库存量激增分类调控成调控基调

    面对越来越“冷”的楼市，有专家认为，当前房地产市场正处于调整之中，并不会出现崩盘或下降；商品房库存过高的城市可以适当放松限购，中心城市则不应没有底线、没有条件地放开买房。关于楼市的未来走向，还要看国家信贷政策如何调整。

  国家统计局7月18日发布数据，6月份，我国70个大中城市新建商品住宅价格环比下降的城市达到55个，比上月增加了20个。因此，“拐点已至”、“出手救市”等话题热度不减。那么，应如何看待当前房地产形势？该不该取消限购？未来楼市又将走向何方？

  6月份，新建商品住宅价格下降城市继续增多。70个大中城市中，环比下降最多的城市为杭州，下降了1.8%。4个一线城市中，除北京环比上涨0.1%之外，上海、广州、深圳分别下跌0.7%、0.6%和0.4%。同时，环比下降比较多的城市还有宁波1.6%、洛阳1.2%、无锡和泉州均下降1%。

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟分析说，初步测算，一、二、三线城市新建商品住宅价格环比均呈小幅回落，分别下降0.4%、0.5%和0.5%。

  房地产市场的低迷，不仅仅表现在房价大幅度下降上。根据国家统计局此前发布的数据，前6个月，全国房地产开发投资为42019亿元，同比名义增长14.1%，增速比1至5月份回落0.6个百分点。而去年前6个月，全国房地产开发投资的增速高达20.3%。

  面对越来越“冷”的楼市，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹认为，当前房地产市场正处于调整之中，并不会出现崩盘或下降。

  今年以来，随着楼市库存量激增，一些地方暗中出台楼市支持政策，或实际放松限购却并不“发文”。6月下旬，呼和浩特以正式发布文件的形式取消楼市限购；济南紧随其后，买房不再受“限二停三”的约束。随后，多个城市即将取消限购的传闻也开始盛行。

  作为调控楼市的行政手段，限购已执行3年有余。今年年初，住房城乡建设部已经明确楼市调控的主基调是“分类调控”，即对那些库存量大、供过于求的城市，要执行好首套房最低首付款比例、贷款利率优惠的政策；对供求矛盾比较突出、房价上涨压力比较大的城市，要加快中小套型普通商品住房的供应，形成有效供给，继续遏制投资投机型需求。

  那么，限购是否应该放松？多位业内专家在接受《经济日报》记者采访时明确表示，商品房库存过高的城市可以适当放松限购，不过并不是所有的城市都适宜放松限购。

  秦虹认为，常住人口增长很快、居住环境质量优越、地区经济中心的城市，购房需求仍然很大，一旦取消购房资格限制，短期内或许没有大量人口买房，但在房价预期上涨时，需求便会涌入市场，这违背了抑制投资投机性需求、保证合理购房需求的调控初衷。“我个人不赞成中心城市没有底线、没有条件地放开买房。”秦虹说。

  而对于当前楼市的走势，业内专家和从业人员有着各自的看法。中原地产首席分析师张大伟认为，购房者看跌情绪在短期内难以改变，随着楼市的持续降温，不排除采取救市措施的城市数量的增多。

  然而，由于部分城市前期供应量过大、房价过快上涨等因素积累，以及前期成交集中释放带来的需求断档，尽管政策出现松绑，这些城市可能也难以拉动市场成交。张大伟认为，楼市走向还要看国家的信贷政策，如果信贷政策不变，短期内市场的趋势很难改变。

  “在行业的优胜劣汰中，中国楼市将不断走向成熟发展的新阶段。而企业间互相竞争带来的压力和常态性调整，将促进房地产市场的优化和最终进步。”秦虹说。