海外房产多元套现设想 购入二手房建议购买产权保险

　　“到境外购房，你也许花费几个月，但从购得后的持有到出售，则可能需要数年。如何在这段时间让房产创造更多收益？”这是优选财富董事长张虎成一直在思考的问题。

　　最近他似乎找到了解决方案，于是开始在公司尝试一项境外房屋管家服务。

　　房屋管家，即是向境内高净值群体提供美、英、加、澳、马来西亚五国房产投资项目同时，推出的购房售后服务，包括房屋维护维修、出租转租、缴费筹划等。

　　“其实，有不少可以降低境外房产持有成本、扩大收益的方法。” 张虎成说。比如部分地区可将全额支付的房产作抵押贷款减免部分物业税等等。

　　购入二手房建议购买产权保险

　　国内高净值人群他们购入海外房产后，这些房屋往往被长期空置。

　　这一方面因为他们中的多数不长期居住境外，没有充足时间寻找租客，另一方面也缺乏当地中介资源进行转租。

　　这些被空置的海外房产，持有的年成本并不低。以英国房产为例，购房者根据房型大小与估值，每年要缴付1000-3000英镑的物业费，若是贷款购房，还有3.5%的贷款利息。

　　房屋管家的任务，就是尽可能帮购房者降低房屋持有成本，并创造最大收益。

　　具体而言，一方面房屋管家提供必要的住房维修维护服务，降低房屋折旧的估值损失；另一方面是寻找出价更高的租客，提高房屋持有期间的租金收益回报。比如同样的房源，租给跨国金融机构高管的租金收入，可能比留学生高出不少。

　　相比境外房屋管理服务商收取相当于10%房租价格的费用，张虎成说优选财富的收费比例在3%-7%间。

　　“我们目前主要提供房屋出租、维修维护等基础服务。涉及房屋估值挂牌出售、尽职调查、缴费筹划等特定业务，需要持有相应经营牌照的境外当地机构操作，投资者得另行付费。”一位优选财富人士透露，向优选财富提供服务的，包括美国REMAX与Coldwell bank，英国Barrett Homes与Knight frank，澳洲Sotheby International Realt等中介机构。

　　在他看来，这些机构能提供缴费筹划建议，间接降低境外房屋持有期间的物业费开支，比如有些地区将全额支付的房产进行抵押贷款，按当地政策能减免部分物业费开支。

　　此外，境内投资者境外购房亦不小心就会掉入产权失效“陷阱”。所谓产权失效，往往是由某些人通过伪造文件获取房产所有权、邻居侵占房屋土地、原房主不小心侵犯公共设施用地等原因引发法律诉讼，导致房屋所有权“失效”而暂时无法买卖出租。