2016年上海土地市场展望

本报告为非正式研究报告，主要为会议发言要点。报告对上海2015年土地市场数据、特征和2016年趋势等相关内容进行阐述，供政府、企业和投资者做参考。

一、2015年市场数据

1、一线城市：2015年土地成交幅数553幅，建筑面积5571万平方米，土地出让金5024亿元，溢价率27%。其中成交幅数指标是2007年以来的最低水平，成交楼板价是2007年以来的最高水平。溢价率在居中位置，和2014年基本持平。

2、上海市场：2015年土地成交幅数227幅，建筑面积1935万平方米，土地出让金1646亿元，溢价率31%。其中成交幅数指标是2007年以来的最低水平，成交楼板价是2007年以来的最高水平。溢价率在居住位置，和2013年基本持平。

3、总价高价地排名：2015年67号公告闸北区上海火车站北广场以北地块（金融街88亿）、2015年43号公告闸北区市北高新技术服务业园区N070501单元09-03地块（珠海华发88亿）、2015年99号公告杨浦区新江湾城N091104单元C1-02（D7）地块（信达73亿）。

二、2015年市场特征

1、土地市场的热度符合预期，补库存的需求明显。一是从目前上海去库存周期来看，已经持续多个月低于12个月的水平。二是部分企业陆续进入上海市场，尤其到郊区市场进行项目开发。三是土地市场的新开工等指标在第四季度出现同比正增长，投资节奏在加快。

2、地价上涨，带来三个效应。第一、部分既有土地项目可以解套，如新江湾城板块项目。第二、2016年房价上涨具备充分理由。第三、高成本土地项目应该有高周转的开发意识。

三、2016年土地市场趋势与策略

1、积极补库存的思路会持续，但需要密切把握上海房地产周期运动规律。

2、土地价格的上涨预期强烈，产生两类高端物业聚集区：中高端物业聚集区（杨浦平凉路、泗泾、大宁周边等）、顶豪区域（苏河湾、董家渡）。

3、部分新用地规划或需在2016年加快出台：科创中心、购租并举模式、租赁型养老项目用地等。

4、土地出让背后的规划调整：住宅用地和商办用地的比例调整、容积率的调整等。

5、拿地策略：第一、部分区域的投资价值不如预期（朱家角）。第二、提前掌握城市规划非常关键，包括航头镇轨道交通规划的设想、地铁1号线延伸至月浦镇的设想、大场镇奥运会场馆规划的设想等。第三、限购不松动的背景下，部分区域的酒店式公寓用地项目可以适当增加。