沪上外围地价大涨为哪般

    楼市进入“白银时代”之后，市场成熟的一线城市成为各房企必争之地，战火从核心区域延伸至外围区域，从而导致外围建设用地飙升。此举将会导致一线城市购房者被迫追涨，并进一步推升房价。

　　外围地价大涨

　　近期上海外围土地市场热闹异常，接连出现高溢价率成交现象，并导致楼板价贵过在售项目，此前在市中心区域经常发生的“面粉贵过面包”现象，已经出现向外围扩散趋势。

　　近日，金辉花巨资豪夺莘庄“高价地”。据了解，该地块位于闵行区莘庄镇闵行新城内，面积约3.2万平方米，由金辉地产以28.15亿元竞得，溢价143.28%，成交楼面价43790元/平方米。该地块所处地段比较成熟，拥有仲盛世界商城和凯德龙之梦两座大型商城，在未来还有地铁莘庄站的超级综合体，无论是生活配套还是出行交通均十分便利。

　　本刊不动产研究中心同时了解到，近年该地块区域内少有纯宅地成交，多为综合用地。附近的闵行区梅陇新中心A街坊地块为综合地块，由中海地产以总价37亿元竞得，楼面价18738.56元/平方米，溢价率为115.24%。而地块周围已建成的在售住宅目前有中海寰宇天下，销售均价在45000/平方米左右。另一个在售项目为春申景城MID-TOWN，目前在售均价为43000/平方米左右，户型虽配有二居，但面积多在100平方米以上。此次地块的成交楼板价直接高过周边在售项目均价，位于外环线附近的莘庄板块“面粉贵过面包”时代已然来临。

　　类似的现象还出现在另一个外围板块江桥。据了解，嘉定区江桥镇北社区一幅占地面积为95382.2平方米的地块，被龙湖地产以46.5亿元竞得，溢价率108.34%，成交楼面价27084元/平方米。该地块周边在售项目较多，售价集中在3万/平方米左右，个别售价较低的项目不到1.5万元/平方米。

　　类似的现象在近段时间接连出现。比如在11月份的土地拍卖市场上，奉贤南桥新城的两幅地块，溢价率分别达到65.5%和98.4%；青浦区近段时间成交的三幅住宅地块，溢价率无一低于100%，其中盈浦街道城中南路东侧地块，溢价达到191%。

　　也正是因为外围土地价格的飙升，推升了上海整体建设用地价格。易居研究院跟踪监测的数据表明，截止到今年11月份，上海建设用地均价达到6435.74元/平方米，创历史新高。同比涨幅为46%，仅次于房价飙涨的2009和2013年上涨幅度。

　　谁在拉动地价

　　开发商为何为敢于频频出手，甚至于不计成本？其背后的推动力有哪些？

　　现阶段土地市场的竞争已经趋于白热化。如在今年11月举办的一场土地拍卖会上，奉贤区南桥新城一幅面积不大的地块，经过近百轮竞价才分出胜负，最终被福建企业禹洲地产竞得，当然其结果也使得地价飙升。

　　专家分析指出，房企之所以敢于“大手大脚”，在于今年销售业绩向好，投资信心恢复，加上年终必须完成全年拿地目标，纷纷加码拿地，从而导致土地价格上扬。上海链家市场研究部总监陆骑麟表示，在已经完成全年销售业绩的情况下，众多房企面临年底拿地目标的完成度，因此不计成本拿地，并呈现趋向疯狂模式。在这种情况下，在北京、上海等一线城市，由于优质纯宅地的稀缺，土地价格自然会在各房企的激烈竞争中不断上行。