戴志康：甩卖上海证大 退出房地产行业

    1964年6月出生于江苏海门
　　1978年考入江苏省重点中学——海门中学
　　1981年考入中国人民大学，主修国际金融
　　1985年考入中国人民银行总行金融研究所深造
　　1987年进入中信实业银行总行，担任行长办公室秘书
　　1988年担任德国德累斯顿银行北京代表处中方代表
　　1990担任海南证券公司部门经理
　　1992年创立上海证大集团
　　28日午后，即使寒风刺骨，浦东大拇指广场依然是顾客盈门，热气腾腾，这个以社区群体为消费目标的商业圈已经具有相当规模。围绕大拇指广场的住宅楼有几百栋，是上海最著名的白领聚居区——联洋，这里大部分项目都出自戴志康之手，在联洋的外圈，造型独特的喜马拉雅中心成为联洋的标志。十年前戴志康的理想社区成为了现实中的城。
　　不过，自联洋之后，老戴再没有做出值得称道的项目。而退出外滩高价地项目，引起复地、SOHO两家纷争，老戴在上海房地产业界的地位每况愈下。上海证大已经从上海主流地产商沦落为二、三流中小房企，主力项目也从上海转移到外地、甚至外国。
　　“面对日渐落寞的环境，戴举步维艰。”几天前，上海证大内部人士已经向记者证实了相关传闻。
　　停牌多日的上海证大昨天宣布，戴志康家族已与一名买方订协议，出售合共62.5亿股股份，相当于已发行股本约42.03%，总代价为12.51亿港元。随着一纸公告的披露，戴志康欲退出房地产的消息也再次得到确认。虽然戴志康声称，当初只是玩地产，但是，从中报和业内人士透露的信息看，上海证大正面临严峻的资金问题，或许这才是戴退出的真正原因。
　　萌生退意
　　上海证大老板不再姓戴
　　上海证大称，接获公司控股股东、主席兼执行董事戴志康先生知会，控股股东戴志康、Giant Glory Assets  Limited、Jointex In-vestment Holdings Limited、Shanghai Zendai Investment Development (Hong Kong) Company Limited、Zendai Kai Investment Limited以及戴志康女儿戴陌草，与一名买方在1月26日订立有条件购股协议。
　　据此，卖方有条件同意出售及控股股东同意促致买方有条件购买合共6,253,635,000股股份，相当于上海证大购股协议日期全部已发行股本约42.03%，总代价为12.51亿港元。根据资料，Gi-ant Glory Assets Limited、Jointex Investment Holdings Limited、Shanghai Zendai In-vestment Development (Hong Kong) Company Limited的最终控制人均为戴志康。截至2014年6月30日，上述三家公司在上海证大的权益分别为15.64%、19.70%、3.06%，而Zendai Kai Investment Limited则无更多信息披露。
　　若购股协议完成，买方将拥有上海证大已发行股份比例为30%-50%。根据《公司收购及合并守则》，买方须在购股协议完成后，就买方及与其一致行动人士尚未实益拥有或同意收购的所有当时已发行股份提出有条件强制性全面收购要约。
　　“上海证大还将做房地产，但老板不是老戴了，未来的老板是四大资产管理公司之一。”上海证大内部人士透露，戴志康将彻底脱离房地产行业，卖出所有房地产相关资产，也不再开发新地块。
　　真正原因
　　大量负债资金行将断裂
　　戴志康这么解释他放弃房地产：“我就是科班出身做金融的，现在一半时间都在搞金融，房地产我只是玩主。”戴志康称，未来公司的主攻方向，将是互联网金融。
　　“既是意性阑珊，更是严重缺钱，而且主要债主就是收购方，既然退出就要找个台阶下。”一位业内人士透露，资金链紧张是戴志康退出房企真正的原因。

　　上海证大缺钱从半年报就可以看出端倪。2014年中报显示，2014年6月30日，上海证大资产净额约为65.21亿港元，流动资产净值约为64.81亿港元，综合银行贷款约为71.31亿港元，其中27.92亿港元须于一年内偿债，43.39亿港元须于一年后偿债。上海证大拥有银行节余及现金24.82亿港元，负债比率已经从2013年年底的0.81倍上升到去年年中的1.13倍。
　　上海证大目前持有多个商业地产项目，拥有包括上海大拇指广场、喜马拉雅中心、青岛大拇指广场、南京大拇指广场、扬州商业项目等12个项目。在住宅方面，仅有上海九间堂、南京九间堂以及河北、内蒙古等少数项目。在经历上海外滩高价地的纷纷扰扰后，证大已渐渐在上海滩淡出视线，而在二三线城市复制上海大拇指广场、喜马拉雅中心的模式，比如在南京，证大已拥有证大九间堂、证大喜玛拉雅、南京证大大拇指广场3大项目。“这些项目回款难度非常大，戴大量资金投入到了南京的三个半项目中，这些项目目前还难以带来大量现金，可以说南京项目拖累了上海证大。”该人士表示。

　　2014年上半年，上海证大股东应占亏损约3.37亿港元，在评价上半年表现时，上海证大已经提示公司面临的困境：“因借贷增加导致融资成本大幅增加，同时所交付物业减少导致物业销售的营业额大幅减少。”
　　“大量的负债已经导致上海证大在年底前面临资金链断裂的风险，不出售项目就要出问题。”该内部人士透露，戴志康精心打造的喜马拉雅、大拇指项目原本都是不舍得出售的，但是迫于形势，不得不舍弃。而收购股份的很可能就是大债主，正是这个原因，出售价格并不高。
　　[背景资料]
    上海证大走过的曲折路
　　上海证大集团于创建于1992年，最初从事金融投资，注册资金仅300万元。
　　2000年4月，纳斯达克指数从5000多点开始一路下行，半年内跌掉40%。全球互联网泡沫的破裂让游走在资本市场的戴志康有所触动，他突然意识到国内的资本市场或许也有问题。一番深思熟虑后，戴志康下决心转战房地产，从一个资本玩家转为房地产开发商。
　　2000年开始，戴志康进入房地产行业。从2000年到2015年，戴志康做开发商正好十五年。
　　进入房地产行业，戴志康拿下了联洋地块，开发了众多经典楼盘，尤其是大拇指广场、喜马拉雅中心等。而戴志康在地产业最著名的手笔是拿下外滩高价地，不过这也正是其下坡路的开始。
　　2010年2月1日，上海证大置业以92.2亿元竞得上海外滩8-1地块，当时证大账上仅5亿元，银行存款加净资产总额不过30亿元。彼时，这笔收购金额相当于证大房产截至2009年6月30日合并报表后总资产的1.2倍以及手头现金的19倍。
　　为缓解资金压力，证大于当年4月引入复星、绿城和上海磐石投资成立合营公司。不久后，2011年12月底，SOHO中国以40亿元从上海证大、绿城中国等手中接过外滩8-1地块50%股权，随后，该地块陷入复杂官司中。
　　此后，上海证大将发展的重心从上海转移到南京、海门等地。
　　虽然出售外滩高价地让证大获得了暂时的喘息机会，但商业地产的慢周转却使得证大现金流日益疲弱。为减轻资金压力，证大不得不经常采用外部融资、转让权益及建立项目合作关系等方式来进行项目开发。