叶檀：回购商品房充当保障房看上去很美

政府回购商品房充当保障房。这是消化库存、保障民生之举，本质上是政府继土地市场后在开发市场入市托市，充当房地产市场的风向标。

1月24日，福州市下发《关于福州市统购商品房和安置房、回购安置协议指导意见（试行）》，此前1月6日，住建部出台《关于加快培育和发展住房租赁市场指导意见》，鼓励开发商售转租、地方回购商品房。1月20日，住建部部长陈政高表态，房地产库存高企的三、四线城市，再盖新楼进行整体安置已没必要。

有两大要点值得关注。房地产开发企业转变盈利模式，从开发出售转向租售并举，住建部政策明确“支持房地产开发企业将其持有房源向社会出租，支持房地产开发企业改变经营方式，从单一的开发销售向租售并举模式转变”，这不仅意味着盈利模式的转变，也是盈利水平的长期下降。

货币上升周期、房地产牛市周期，开发商出售房地产可以获得不菲的回报，甚至捂盘惜售直接获得资产品价格大幅上升的收益。2005年福州市物价局一份让市场沸沸扬扬的调查显示，开发商利润率平均约50%，最低约20%，最高超过90%，这当然引起反弹，开发周期、隐性成本不清晰，也没有计入低谷时期的风险。

保守估计，房地产牛市周期利润率在20%左右，但到熊市周期利润率可能只有3%，甚至有的开发商还要亏本经营。政府鼓励开发商从出售转为租售并举，租金回报率长期维持在5%已经算比较好，通常房屋供给比较稳定，而租金上下起伏较大。以南昌为例，根据搜房网数据，2014年12月南昌新售商品房均价为每平方米8850元，平均租金为每月每平方米22.66元，不算物业管理费，如果是个人投资者，租金年化回报率在3%左右，还不如去银行存5年定期存款。对于开发商而言，还要加上土地、融资、人力等成本，这样的收益是不可接受的。