叶檀：回购商品房充当保障房看上去很美

政府鼓励开发商从投资、出售转向出租，是逼着开发商承认盈利模式的转变，承认市场的严冬已经到来。

如果是政府回购商品房充当保障房，情况略好，但也好不到哪里去。以安徽芜湖为例，截至2014年11月该地已完成棚户区改造约1.3万户，其中回购商品房充当棚户区的安置房高达45%。芜湖市政府以“团购”的价格从开发商手中回购商品房用于棚户区改造的安置房，只能选择2007年以后建设的建筑面积不超过120平方米的商品房。若回购商品房充当公开配售的保障房实行不完全产权，由政府持有30%产权，被保障人员持有70%产权，若回购商品房充当定向安置房，如棚改中的安置房，实行完全产权，即被安置人员拥有100%的产权。

政府收购时的价格是当时市场所能出的最低价格，可能低15%到20%左右，如福州业内开发商透露，2014年该市就有几个商品房项目被政府回购作为保障房，价格也差不多低于市价15%。这一价格如果能为市场托底是个好事，不过，由于房地产价格大幅下挫，政府托的就不是刚性底，曾经出现过政府托底购买的保障房价格还高于周边楼盘的现象，原因就是市场价格的大幅下滑。

在具体的操作中，对于政府而言面临诸多选择，现在受共有产权等因素影响，经济适用房寻租现象等消失，但政府的寻租空间变大，收购时选择哪个楼盘，以什么样的价格收购，如果暗箱操作，极易滋生腐败，在保障房可怜的经费上拔毛。选择的程序与透明就成为最重要的环节，本质上，这就是政府采购。

回购商品房充当保障房，听起来很美，但对房地产市场不会起根本作用。