黎文江：广州钢卖地火热 刺激房地产市场再冲高

　　广州市国土房管局卖地公告显示，2月21日将出让原芳村地区旧广州钢铁厂28万平方米土地，性质以商住为主，总起拍价达155 .1亿元，这个数字约相当于去年土地出让金收入的35%。楼面地价方面，据测算AF040417、AF040418、A F 040419地块的楼面地价已定为1 .23万元/平方米，其余地块楼面地价已定为1.3万元/平方米。商业及居住用地容积率7及7 .5，二类居住用地容积率4.8。

　　马年春节刚过，政府就拍卖广钢旧厂土地， 2014年广州市的土地市场必定马上红火，并且马上刺激广州房地产市场再次冲高。对于这次土地拍卖，我认为有几点值得关注。

　　1、国土部：“500万人口以上特大城市，不再安排新增建设用地”。今后广州住宅建设用地只能靠挖掘“三旧”用地，拆迁安置成本将推高地价。

　　2、广钢新城商品住宅房价预测，应该是：地价(1.3万元/平方米)×2+安置房建设成本(假设1000元/平方米)=房价(2.7万元/平方米);而不应该是：(地价+安置房建设成本)(1.3万元/平方米+假设1000元/平方米)×2=2.8万元/平方米。

　　3、预估二年后，这几块地建成的商品住宅售价在3万元/平方米以上，政府定的地价属合理价位。老荔湾板块主力楼盘目前在售价格达3.5万元/平方米(刚需产品价格2.8万元/平方米)，同在1号地铁线覆盖地段的原芳村板块目前主力楼盘价位在2.3万元/平方米，不可能二年后还达不到老荔湾板块现在的价位。原荔湾与原芳村两板块的成交占比，已由2011年的8:2逆转为目前的2:8，原芳村板块已成为荔湾市场的成交绝对主力，邻近广钢的龙溪高尔夫片区更占比全区66%，为全区刚需产品集中的片区，市场热度高。高尔夫片区随着住宅用地开发完毕，2014年后续新货仅有400套，市场热度有所减退。因此，广钢新盘上市，一定会得到市场的极大关注。

　　4、本次推出广钢新城大片靓地，正好迎合品牌大型房企2014年将从二、三线城市回归一线城市开发的趋势。

　　5、回顾当年的房奴，现在成为拥有数百万房产的土豪金。还在观望徘徊的人们，除了羡慕，更应该行动起来!