龙斌:不动产统一登记制度启动 房产税离我们多远

　　其次是对民生的巨大影响障碍。房产已经成为中国人最大的家庭财产，对存量房产征收房产税，可以说是对居民这笔最大的财产“动刀子”。房产税最主要的功能是收入调节，一些税务专家和部分激进的所谓房产专家所强调的房产税调节房市、稳定房价的功能，不仅其他国家没有先例可循，而且此功效在我们国家也很难证实，反倒是我们可以很清楚地看见征税对民生切身利益的影响，以及政府可能遇到的违背民意的巨大政治风险，所以，房产税的立法必须反复征求民意，反复论证，且房产税征谁的、征多少、怎么征、需要什么条件等，一系列问题都要实证解决，否则，政府虽然因开征房产税钱袋子重了，但可能误伤普通居民。基于这种认识，我认为对存量的房产税是个漫长的政府与居民利益的博弈过程。

　　第三是地方发展模式的障碍。土地被盘活并资本化，是中国城市的一个主要发展模式。所谓“土地财政”并不是简单的地方政府靠土地出让支撑地方发展的财政，其中还有中央地方的利益分配机制，背后是地方经济发展模式、产业发展、居民福利与就业等一系列相关联的问题。从宏观层面看，如果设计以房产税来取代目前的地方财政来源，或者以房产税作为主要财政来源，那么，影响面就不只是有多套房产的人、想投资房产的人，或者房地产行业，而是整个经济社会发展模式都要改了。这几乎是颠覆性的设计，我认为这种设计不可能实现。观察这三十多年我们的改革开发，“渐变”是顶层设计改革的基本模式，如果一定要将房产税与发展模式变迁联系起来，那么，循序渐进必然是设计的选择。我认为，我们不用担心原有的发展模式、“土地财政”一夜就会消失改变，正如我们不用担心房产税有一天推出后什么都变了不灵一样。而且，舆论不断强化的“土地财政”，其实不能简单地用土地出让金占财政比例来简单解读，究竟怎样科学地评价它，还是个未解之题。不管怎么说，以中国发展模式变迁的角度看，我认为，中国快速城市化进程基本完结(70%)的时候，就是现在这种土地资本化模式真正转型的开始，也是存量房产税可以成为地方财政主要税源的时候，这个时候距离我们现在还有20年左右的时间。

　　第二，房产税是否可以改变供求关系?

　　对于目前房地产的供求关系，有两种矛盾的判断。

　　一种观点认为，中国住宅供应已经过剩，如有专家说目前中国有6800万套住房空置，我国城镇商品房存量已经超过240亿平方米，大约2.6亿套左右，按照第六次人口调查中国家庭人均人口为3.1人计算，7.1亿城市人口相当于2.3亿个家庭，差不多平均每户人1.13套房，而且近年年均销售超过10亿平方米，约1千多万套房，供应总量已经超过需求，房子总量不缺。另一种观点认为，中国快速城市化阶段，家庭趋于小型化，外来人口不断流入大城市，住房需求不断扩大，所谓6800万套空置住房没有依据，而我国目前成套住房与家庭户数之比只有0.81∶1，说明住房供求关系还不均衡(美国的成套住房与家庭户数之比是1.1∶1，供大于求)，供应是不足的。

　　我认为，后一种观点更加贴近事实，特别是大城市和特大型城市，人口、财富、产业不断集聚，城市扩容提质发展速度加快，交通、基础设施的建设、医疗教育资源的集中化不断加大城市的辐射力，住房需求呈上身趋势，供不应求是基本特征。而且，持续多年的抑制需求的调控，由于对于土地供应和房屋供应的影响更为显著，实际上加剧了供求不均衡。而中小城市由于土地资源更为充裕，地方政府为了发展放量供应土地，城市综合价值提升慢，需求增长缓慢，供求均衡或供大于求，所以，目前不同城市的供求状况有不同特点，而且因为限贷政策，购房金融杠杆大大下降，许多城市市场趋于自用，城市间分化走势其实是得到了强化。

　　在这种格局下，假如针对存量的房产税开征，会带来什么影响?是否会改变供求关系，带来抛售?

　　我认为有必要作总的判断：在快速城市化的背景下，房地产不断增长的需求因素更为关键，它不会因为一种税收而改变。以目前52.7%的常住人口城市化率计算，7.1亿人口在城市，而未来15-20年城市化率达到65-70%，城市常住人口将达到8.8-9.5亿，将增加1.7-2.4亿人口，其住房需求无比庞大，供应能否跟上，如何满足需求，将决定房地产市场和房价走势，与房产税是否开征无关。