中指院：天津房地产市场第12周研究报告（3.14-3.20）

财税政策

3月18日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议，部署落实《政府工作报告》责任分工，确保实现全年发展主要目标任务。针对营改增进行了部署，提出在之前已将企业购进机器设备所含增值税纳入抵扣范围的基础上，允许将新增不动产纳入抵扣范围，增加进项抵扣。同时，新增试点行业的原有营业税优惠政策原则上延续，对特定行业采取过渡性措施，对服务出口实行零税率或免税政策，确保所有行业税负只减不增。

中指观点：为确保完成全年经济社会发展主要目标任务，中央明确了责任单位和具体分工，强调加强预调微调，做好政策储备，有效防范各类风险。此外针对营改增进行部署，明确确保所有行业税负只减不增。我们认为未来房地产业营业增在税率、计税方式或给予企业更多的让利。

3月18日，财政部税政司、国家税务总局货物和劳务税司负责人就全面推开营改增试点有关问题回答了记者提问。全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”，一是扩大试点行业范围；二是将不动产纳入抵扣范围。财政部会同税务总局正在抓紧起草全面推开营改增试点的政策文件和配套操作办法，将于近期发布。为了进一步减轻企业负担，在设计全面推开营改增试点方案时，按照改革和稳增长两兼顾、两促进的原则，作出妥善安排。一是一次性将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入试点范围；二是将新增不动产所含增值税全部纳入抵扣范围。增值税立法方面，按照中央要求和全国人大部署，抓紧启动增值税立法程序，尽快将增值税暂行条例上升为法律。同时，为了确保试点的如期顺利推进，帮助纳税人尽快做好试点准备、平稳实现税制转换，财税部门已作出部署安排。

中指观点：目前距离5月1日已不足2个月时间，建筑业、房地产业、金融业、生活服务业4个行业涉及近1000万户纳税人，试点准备任务艰巨，为了确保试点的如期顺利推进，相关部委纷纷就营改增任务作出部署，预计相关政策及配套文件也将于近期公布。

规划纲要

3月17日，中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要发布，这份影响未来五年中国经济发展的重要指导性文件中，创新、协调、绿色、开放、共享的发展理念贯穿始终。全文涉及到二十篇八十章内容，开篇提出了五年发展目标，到2020年国内生产总值和城乡居民人均收入比2010年翻一番，要完成目标，未来五年GDP和居民人均可支配收入增速均要保持在6.5%以上。户籍人口城镇化率加快提高，到2020年我国常住人口城镇化率将达到60%，户籍人口城镇化率也要达到45%。同时针对住房供应体系、新型城镇化、区域协调发展、金融财税以及宏观调控等方面均提出规划要求。

中指观点：中国经济面临着下行的压力，有多重风险，主动适应并且引领新常态仍是未来五年工作的主要方向。在新常态下，稳增长仍是首要任务。十三五规划纲要开篇提出了五年发展目标：经济保持中高速增长，产业迈向中高端水平。对于房地产方面提出了规划要求，深化住房制度改革，建立健全房地产长效机制体制。

3月16日，国务院总理李克强会见中外记者，表示“对中国经济长期向好充满信心，这种信心并不是凭空的，因为我们坚信只要坚持改革开放，中国的经济就不会“硬着陆”“。并强调“我们有政策储备”，“如果经济运行滑出合理区间，我们有创新宏观调控的手段，可以稳定中国经济的运行”；针对金融改革，表示“我们始终注意把握货币供应量的松紧适度，主要还是为了降低实体经济融资的成本。所以金融机构还是要着力去支持实体经济，特别是小微企业的健康发展，绝不能脱实向虚。”同时提出坚定不移地发展多层次的资本市场，改革和完善金融监管体系，实现全覆盖；针对新经济，表示覆盖面和内涵很广泛，发展“新经济”，小微企业可以大有作为，大企业可以有更大作为。

中指观点：总理表态对经济有信心，还有宏观调控创新手段，释放刺激力度较大政策，来稳定中国经济运行，表明中国经济可以完成既定目标。作为支持实体经济发展的金融货币政策，仍将继续缓解企业融资压力。同时表示发展“新经济”，新产业新业态迎来新的机遇。

棚改政策

3月15日，住建部就“棚户区改造和房地产工作”答记者问，对当前房地产市场趋势、房价管控、棚改建设等问题作出回复。表示房地产对经济拉动作用很大，“我们一定按照党中央国务院要求，认真做好房地产各项工作，保持房地产市场平稳健康发展。”根据中央提出的要明确住房制度改革方向，以满足新市民的住房需求为主要出发点，以建立“购租并举”的住房制度为主要方向，住建部表示当前正起草深化住房制度改革方案。同时针对一些城市房价上涨较快问题，表示“要做好一线和部分二线城市的房价稳定工作”，“抓好价格的监测，随时发现问题，及时提出对策”。棚改方面，今年还要开工改造600万套，同时要提高货币化安置比例。住建部表示有信心全面完成任务。

中指观点：当前房地产市场分化严重，住建部表示稳定一线和部分二线城市房价，因城施策仍为未来城市调控主基调。目前住建部正起草深化住房制度改革方案。以新市民住房需求为出发点，建立购租并举住房制度，租赁市场将加快发展。棚改今年新开工600万套压力大，在中央及地方政策支持下，将能全面完成。

市政动态

滨海Z4线本月下旬启建 预计2020年正式通车

连接滨海新区塘汉大地区的Z4线也将于本月下旬开建。按照规划，Z4线将有超过10个车站是换乘站，承接滨海新区轨道线网规划中多条线路的换乘功能，预计将于2020年正式通车运营。

天津城市卡实行实名制 持卡用户9月底前进行登记

从市公安局获悉，自2016年3月15日起，对天津城市一卡通有限公司发行的城市卡实行实名制。据悉，实名制范围为天津城市一卡通有限公司发行的城市卡，敬老卡和残疾人免费乘车卡因已实行实名登记，不用再次进行实名制操作。已持有城市卡的用户可在2016年3月15日至9月30日期间，通过电脑、手机或其他设备登录天津城市一卡通美伽汇服务平台（www.meijiaclub.com），进行城市卡实名登记。

企业动态

万方东安高溢价摘得河东万东路地块

3月15日，天津本地房企万方东安房地产开发有限公司以13.2亿元竞得河东万东路地块，成交楼面价14208元/平米，溢价率高达84.7%。

商品房市场

成交面积同比翻番。成交面积为59.82万平米，环比上涨2.43%，同比涨幅达188.69%。

当月周均成交量为55.43万平米，为上月的3倍。

市场持续回暖，小阳春成色十足。

成交均价为12955元/平米，环比上涨6.84%，同比上涨21.63%。

当月周均成交价格环比上涨4%。

商品住宅排行榜

河西区天津全运村项目蝉联套数榜、面积榜、金额榜三榜冠军

武清区鸿坤原乡郡夺得销售套数、销售面积榜榜眼席位

金额榜TOP10所有项目揽金过亿元。

新房&二手房市场成交量

新房成交套数仍保持高位，二手房成交量突破4000套。新房成交套数为5091套，较上周增加1套，二手房成交套数为4196套，环比上涨9.19%。

新房、二手房成交面积分别为56.15万平米、37.05万平米，环比涨幅分别为2.60%、10.78%，同比涨幅均翻番，分别为184.17%、128.37%。

新房成交量仅次于2011年第9周，二手房成交量亦为历史较高水平。

新房&二手房市场日均成交量

一、二手房日均成交套数均为历史较高水平。新房日均成交套数与上周持平，仍为727套。二手房日均成交套数近600套，为599套，环比涨幅为9.19%。

一、二手房日均成交套数差缩小至128套。

一、二手房成交套均面积为110平米/套、88平米/套，较上周增加2平米/套、1平米/套。

新房&二手房市场各区县成交量（03.14-03.20）

四大片区中，新房、二手房市场涨跌区域参半。滨海新区新房市场成交量跌幅显著，市内六区二手房市场成交量涨幅显著。

市内六区二手房成交量均上涨，且涨幅均超10%；环城四区新房市场，仅北辰区成交量环比下降，其他区域均上涨。

和平区一、二手房成交量环比涨幅均显著。开发区新房市场成交量涨幅翻番，为173.33%。

新房&二手房市场成交均价

一、二手房成交均价均上涨。新房市场成交均价涨至12800元/平米，二手房成交均价为11651元/平米。

新房成交均价环比上涨6.24%，同比上涨23.05%。二手房成交均价环比上涨8.96%，同比上涨25.25%。

一、二手房成交均价差价缩至1149元/平米。

新房&二手房市场各区县成交均价（03.14-03.20）

新房市场，四大片区仅滨海新区成交均价环比下降，其他区域均上涨。二手房市场，四大片区成交均价均上涨。

宁河一、二手市场成交均价涨幅显著，分别为27%、15.93%。北辰区新房市场成交均价涨幅明显，环比上涨22.77%。市内六个区域、环城四个区域二手房成交均价全面上涨。

塘沽一、二手房成交均价倒挂，二手房成交均价高于新房成交均价115元/平米。

土地市场

经营性用地供应（03.14-03.20）

经营性用地供应1宗，且为住宅用地。

北辰区推出地块位于北辰区规划淮东路东侧，紧邻在建地铁5号线北辰道站，周边天穆镇地块由恒大地产竞得，成交楼面价高达8026元/平米，预计淮东路东侧地块将溢价成交。

经营性用地成交（03.14-03.20）

经营性用地成交1宗，且为住宅用地。

河东区万东路与规划晨光道交口以84.67%的高溢价率由万方东安竞得，成交楼面价高达14209元/平米。

重点地块

竞拍情况：3月15日，共有万方东安、万科地产、联发集团等6家房企参与竞拍。经过60轮竞拍，万方东安房地产开发有限公司以13.2亿元竞得津东万（挂）2016-020号地块，成交楼面价为14209元/平米，扣除无偿交付部分，实际楼面价14950元/平米，溢价率高达84.67%。

周边竞品：地块周边在售新房项目较少，翰澜苑为距地块最近的普通住宅项目，在售均价为25000元/平米。路劲太阳城在售均价为19000元/平米。地块周边一宗地2015年成交楼面价为8976元/平米。

成交效应：地块周边二手房挂牌均价为13000-14000元/平米，而地块实际成交楼面价高达14950元/平米，超区域二手房成交均价，必将带动周边住宅成交均价上涨。