天津世联行：天津2016年2月房地产市场报告

市场综述：

一级市场：2016年2月，天津共供应土地28宗，其中居住类土地供应10宗。成交17宗，其中居住类土地成交4宗。

二级市场：2016年2月，天津一手房成交面积68.11万平米，环比下降36.51%，同比上升85.26%。一手房成交均价为11819元/平米，环比基本持平，同比上升4.85%。

三级市场：2016年2月，天津二手房成交面积为56.62万平米，环比下降35.25%，同比上升47.62%；二手房成交均价为10780元/平米，环比下降2.46%，同比上升8.45%。

总的来讲：2016年2月，天津一手房市场呈现“量跌价平”、二手房市场呈现“量价齐跌”的态势。

市场资讯：

1.宏观经济

国家统计局、中国物流与采购联合会2016年3月1日发布的报告显示，2016年2月，中国制造业采购经理指数（PMI）为49.0%，低于上月0.4个百分点。2016年2月，中国非制造业商务活动指数为52.7%，虽比上月回落0.8个百分点，但继续位于扩张区间。其中服务业商务活动指数为52.2%，回落0.5个百分点。

2.市场政策

2.1 中央政策

2月1日，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，具体内容如下:

一、在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点；对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

二、在此基础上，人民银行、银监会各派出机构应按照“分类指导，因地施策”的原则，加强与地方政府的沟通，指导各省级市场利率定价自律机制结合当地不同城市实际情况自主确定辖区内商业性个人住房贷款的最低首付款比例。

三、银行业金融机构应结合各省级市场利率定价自律机制确定的最低首付款比例要求以及本机构商业性个人住房贷款投放政策、风险防控等因素，并根据借款人的信用状况、还款能力等合理确定具体首付款比例和利率水平。

四、加强住房金融宏观审慎管理。人民银行、银监会各派出机构应强化对房地产贷款资产质量、区域集中度、机构稳健性的监测、分析和评估；督促各省级市场利率定价自律机制根据房地产形势变化及地方政府调控要求，及时对辖区内商业性个人住房贷款最低首付款比例进行自律调整，促进银行业金融机构住房金融业务稳健运行和当地房地产市场平稳健康发展。

2月17日，财政部、国家税务总局、住房城乡建设部发布《关于调整房地产交易环节契税　营业税优惠政策的通知》（财税[2016]23号）（后文简称《通知》），宣布自2016年2月22日起，调整房地产交易环节契税、营业税政策。

一、关于契税政策。（一）对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同），面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。（二）对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。（三）纳税人申请享受税收优惠的，根据纳税人的申请或授权，由购房所在地的房地产主管部门出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，并将查询结果和相关住房信息及时传递给税务机关。暂不具备查询条件而不能提供家庭住房查询结果的，纳税人应向税务机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证，诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理，并将不诚信记录纳入个人征信系统。按照便民、高效原则，房地产主管部门应按规定及时出具纳税人家庭住房情况书面查询结果，税务机关应对纳税人提出的税收优惠申请限时办结。（四）具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

二、关于营业税政策。个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征营业税。办理免税的具体程序、购买房屋的时间、开具发票、非购买形式取得住房行为及其他相关税收管理规定，按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）、《国家税务总局 财政部 建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发〔2005〕89号）和《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发〔2005〕172号）的有关规定执行。

三、关于实施范围。北京市、上海市、广州市、深圳市暂不实施本通知第一条第二项契税优惠政策及第二条营业税优惠政策，上述城市个人住房转让营业税政策仍按照《财政部 国家税务总局关于调整个人住房转让营业税政策的通知》（财税〔2015〕39号）执行。上述城市以外的其他地区适用本通知全部规定。本通知自2016年2月22日起执行。

2月17日，中国人民银行、住房城乡建设部、财政部印发《关于完善职工住房公积金账户存款利率形成机制的通知》（银发〔2016〕43号），决定自2月21日起，将职工住房公积金账户存款利率，由现行按照归集时间执行活期和三个月存款基准利率，调整为统一按一年期定期存款基准利率执行。

我国建立住房公积金制度的目的，是由国家、单位、职工三方共同筹集资金，主要以发放低息住房贷款方式，帮助缴存职工解决住房问题。1996年以来，遵循“低来低去、保本微利”的原则，职工住房公积金账户存款按照归集时间区分利率档次，当年归集和上年结转的分别按活期存款和三个月定期存款基准利率计息，目前分别为0.35%和1.10%。此次调整后，职工住房公积金账户存款利率将统一按一年期定期存款基准利率执行，目前为1.50%。

完善职工住房公积金账户存款利率形成机制，是贯彻落实党的十八届三中全会决定关于“建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制”有关要求，完善住房公积金制度的重要举措。这既有利于保障住房公积金缴存职工获得合理存款收益，进一步提高住房公积金制度公平性和有效性，也有利于简并住房公积金存款利率档次，符合利率市场化改革的总体方向。同时，此次调整是住房公积金收益和缴存职工存款收益之间的再分配，不会推升整体利率水平，也不会影响住房公积金的正常管理运营。

2月23日，财政部、国土部、央行、银监会发布《关于规范土地储备和资金管理等相关问题的通知》。通知称,相应减少或停止新增以后年度土地储备规模,要求自2016年1月1日起,各地不得再向银行业金融机构举借土地储备贷款。

通知称,各地土地储备总体规模,应当根据当地经济发展水平、当地财力状况、年度土地供应量、年度地方政府债务限额、地方政府还款能力等因素确定。通知强调要合理确定土地储备总体规模,现有土地储备规模偏大的地方要加快已储备土地的前期开发和供应进度,相应减少或停止新增以后年度土地储备规模,避免由于土地储备规模偏大而形成土地资源利用不充分和地方政府债务压力。

通知要求,土地储备机构新增土地储备项目所需资金,应当严格按照规定纳入政府性基金预算,从国有土地收益基金、土地出让收入和其他财政资金中统筹安排,不足部分在国家核定的债务限额内通过省级政府代发地方政府债券筹集资金解决。

2月29日，中国人民银行宣布，自3月1日起，普遍下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。人民银行称，此举旨在保持金融体系流动性合理充裕，引导货币信贷平稳适度增长，为供给侧结构性改革营造适宜的货币金融环境。这是今年央行首次降准。

市场分析：

1.一级市场

1.1 供应分析

2016年2月，天津共供应土地28宗，占地面积217.42万平米，环比上升57.54%，同比上升13.28%。其中居住类土地供应10宗，总占地面积122.38万平米，总建筑面积197.97万平米。

1.2成交分析

2016年2月，天津共成交土地17宗，占地面积113.86万平米，环比下降37.63%，同比下降7.72%。其中居住类土地成交4宗，占地面积32.15万平米，占整个土地成交的28.2%。

2.二级市场

2.1 供应分析

2016年2月，天津商品房批售面积51.61万平米，环比下降40.03%，同比上升40.26%。天津四个片区中，滨海新区批售面积最大，批售面积共17.45万平米，占全市批售面积的33.80%；其次为环城四区，批售面积为12.03万平米，占全市批售面积的23.32%；再次为远郊区县，批售面积为11.69万平米，占全市批售面积的22.66%；市内六区批售面积10.44万平米，占全市批售面积的20.22%。

2.2 成交分析

2016年2月，津一手房成交面积68.11万平米，环比下降36.51%，同比上升85.26%。一手房成交均价为11819元/平米，环比基本持平，同比上升4.85%。

从四大片区成交来看，天津商品住宅销售面积以远郊区县最多，销售面积为23.88万平米，占全市销售面积的35.07%；市内六区销售面积最少，销售面积为11.30万平米，占全市销售面积的16.59%；环城四区销售面积为18.77万平米，占全市销售面积的27.56%；滨海新区销售面积为14.15万平米，占全市销售面积的20.78%。

一手房成交均价以市内六区最高，为24480元/平米；远郊区县均价最低，仅7560元/平米；环城四区和滨海新区成交均价分别为11312元/平米和9569元/平米。

各区域在成交量上均表现为下降态势，成交均价表现为“三升一平”态势。其中，市内六区、环城四区和滨海新区量跌价升，远郊区县量跌价平。

从成交走势来看，一手房市场总体呈现“量跌价平”态势，同比2015年2月呈现“量价齐升”态势。

⒊ 三级市场

2016年2月，天津二手房成交面积为56.62万平米，环比下降35.25%，同比上升47.62%；二手房成交均价为10780元/平米，环比下降2.46%，同比上升8.45%。

从四大片区成交来看，天津二手房成交面积市内六区最多，成交面积为22.81万平米；滨海新区成交最少，仅为10.26万平米。天津二手房成交均价以市内六区最高，为15073元/平米，远郊区县持续最低，仅5905元/平米。各大片区在成交量上均表现为下降态势，市内六区环比下降35.0%，环城四区环比下降34.8%，滨海新区环比下降39.2%，远郊区县环比下降32.2%；成交均价表现为“三降一升”态势，市内六区环比下降3.0%，环城四区环比下降2.2%，滨海新区环比下降2.9%，远郊区县环比上升1.3%。

从成交走势来看，二手房市场总体呈现“量价齐跌”态势，同比2015年2月呈现“量价齐升”态势。

⒋ 一、二手房成交比例分析

2016年2月，天津房地产市场一、二手房的总成交套数为12912套，其中一、二手房的成交比例为0.99：1。

从全年的成交比较来看，2016年2月天津房地产市场一、二手房总成交量环比下降34.29%。此外，2月份一、二手房的成交比例为0.99：1，一手房成交比例下降。