河北保定：“大保定”时代来临，进击中的主城区房价势不可挡

2015年，保定市迎来了建国后最重大的一次行政区划调整，调整后的市区面积扩容8倍，以更好地承接京津两地的产业转移；同时，伴随着产业结构升级和环境治理，传统的工业聚集区也重新规划为文体新城。一次次的城市变革，激荡着保定这座历史文化名城的房地产行业焕发崭新生机，在各项政策利好的推动下，保定市主城区房价突破“8000元”大关，城市各区域房价差异化愈加明显。

一、城市大变革

1、行政区划调整，三区变五区

保定市位于河北省中部，地处京津石三角腹地，区位优势明显，距北京140公里，距天津145公里，多条高速公路及铁路线路环绕，同时可快速到达首都机场、石家庄正定国际机场及天津、秦皇岛、黄骅等海港，便利的交通可以与北京、天津和全国各地区实现紧密的连接。2015年，保定市历经了建国后行政区划最重大的一次调整，进入了全新的“大保定”时代，全面对接国家京津冀一体化战略。

行政区划调整前，保定市市区面积仅有312平方公里，在全国285个地级市中居倒数第十位。由于市区面积偏小，城市发展空间受限，致使城市建设条件先天不足，城市功能不够完善，极大地制约了保定市经济社会的持续健康发展。调整后，市区面积增加到2531平方公里，扩大的城市面积将进一步增强保定市的承载能力，更好地承接首都非核心功能的疏解和京津产业的转移，吸引更多外资，落地更多项目，聚集更多人才，加快促进产业转型升级。

2、昔日工业基地，变身文体新城

在我读高中前，一直长期居住在保定的西城，这里聚集着在建国初期辉煌一时的“西郊八大厂”，而我们也是一批从小在“厂区大院”长大的孩子。所以，西城也是保定市产业发展的先锋，涉及变压器、蓄电池、棉纺、胶卷、铸造机械、钞票印刷等各个领域。但近些年来，随着城市产业结构的调整和市政府对环境污染治理的重视与日俱增，西城逐渐被边缘化，而片区内也多为上世纪老厂宿舍区形式的单位房。

2015年，在保定市行政区划调整的背景下，西城所在的竞秀区作为城市核心区的地位愈加凸显，竞秀区开启了重点建设“一城、两中心、三园区”的规划，其中“一城”就是要将目前的西城片区打造为以西湖体育中心为核心的文体新城。未来的老西城将逐渐褪去工业基地的容貌，华丽变身为以体育产业为发展核心的，集体育、生态、宜居于一体的西部新区。

二、楼市大发展

1、房价上涨继续高歌猛进

在城市区域调整、功能升级，城市面貌日新月异的带动下，2015年保定市住宅价格延续了2014年的快速上涨态势。从2014年的“副都效应”到2015年的京津冀一体化战略的深入，加之全国房地产市场调控的宽松化，保定房价上涨始终处于“政策红利期”。据搜房网数据监控中心统计，2015年保定市新建住宅均价为5929元/平方米，相较2014年的5424元/平方米，上涨9.3%，较2013年的4910元/平方米上涨20.8%。

2015年一季度房价较为平稳，二季度开始，时值房地产一年中的回温期，加上新政集中出台和行政区划的调整，房价上涨趋势明显，4、5、6月，保定房价涨幅位居全国第一、第六和第四位。7月-8月作为房地产传统意义上的暑期"淡季"，保定整体房价上涨趋势放缓。进入“金九银十”后，房价突破“6000元大关”，9月房价环比上涨2.11%，涨幅居全国第二。四季度房价维持在6200元/㎡的高位，到12月，也呈现了“淡季不淡”的现象，住宅均价继续攀升至6352元/㎡，同比2014年12月涨幅达到了13.3%。

传统意义上的保定市主城区（莲池区+竞秀区）住宅均价已突破“8000元”，竞秀区均价为7606元/平方米，历史悠久、商业氛围浓厚的莲池区均价已逼近8500元/平方米。而新三区目前住宅均价还相对较低，整体均价约为4500元/㎡。可见，保定市各区房价的差异化正在逐渐显现。

2、自住与投资带动旺盛需求

目前，保定市主城区需求旺盛，自住性需求与投资性需求形成合力，共同推动房地产市场的快速发展。在京津冀协同发展的大背景下，保定市作为京津冀核心城市地位的确立以及未来众多产业的导入，促使市场普遍看好保定市未来经济和房地产市场的发展。来自北京、天津等大城市的投资性需求不断涌入，徐水、满城等新区和安国等县市的改善性或投资性需求纷至沓来，加之当地市民的改善性或投资性需求持续释放，三股力量形成合力，共同推动了保定主城区楼市的旺盛需求。

三、楼市大展望

1、短期看，主城区房地产市场发展前景良好，库存压力相对较小

保定市作为京津冀一体化的核心城市，而两大主城区又位于保定市的核心地带，教育、医疗、公共服务等配套设施较为齐全，人口集中度高，吸附能力强，周边县市不断涌入的人口拉动了住房需求的增加。加之市民的改善性需求逐步释放，来自京津两地的投资性需求较为旺盛，将共同推动保定主城区房地产市场的快速发展，短期看，保定市主城区房地产库存压力相对较小。

同时，保定市主城区楼市的供应量在未来可能受限于城区面积，或将导致有效供应有限。另外，保定楼市开发商多以河北省或保定市本土的中小企业为主，资金有限，开发节奏相对缓慢；而部分资金较为充足的大开发商则看重保定主城区未来房价的上涨潜力或将选择捂盘惜售，推盘节奏相对缓慢。在供应端偏紧、需求端旺盛的背景下，短期看，保定市主城区住宅市场有望继续保持量价齐升的态势。

2、中长期看，新区及各县市楼市发展的不确定性或将增大全市库存压力

目前，保定市下辖5区19县市，而从房价中就可看出两大主城区与三个新区及其它县市之间房地产市场的明显分化。尤其在19个县市中，除个别经济发展较好、靠近北京的县市外，多数县市城镇化率较低，产业结构仍以传统的第一、第二产业为主，人口大量外溢，导致需求萎缩，房地产市场的库存压力较大。

2014年，在“副都效应”的催化下，保定楼市逆市上扬，住宅销量大幅增长，全市住宅库存量从年初的570万方降至年底的490万方，去化周期也由40个月缩短至30个月；进入2015年后，随着新区和各县市开发商在房价上涨的刺激下纷纷拿地开工，导致供应量增加，而购房者对于非主城区的楼市多持观望情绪，导致去化速度有所下降，虽然库存量一直稳定在500万方左右，但去化周期延长至了35个月，整体库存压力较为明显。

展望未来，保定市应紧抓京津冀一体化的有利时机，力争承接京津两地的优势产业转移，加快自身的产业结构调整，从而增强城市竞争力和人口吸附能力。同时，加快新区和各县市的城镇化进程，增加“新市民”的住房需求，从而促进楼市去化，政府也应科学合理布局供地计划和供地节奏，从供应端减少库存，双管齐下，改善未来新区及各县市房地产市场的库存压力。