河北唐山：膨胀遭遇滑铁卢，市场进入“寒潮期”

唐山依托省内第一的经济地位和曹妃甸港口的重新定位吸引诸多房地产企业纷至沓来，成为一座极度火热“大拆大建大发展”的膨胀之城。尽管目前唐山经济依然稳居河北省头把交椅，但房价水平与经济地位相悖。经济结构单一、需求不足、库存高企等问题亟待解决。

房价水平与经济地位相悖

2015年，唐山人均GDP为80345元，以绝对优势稳座省内第一把交椅。而住宅均价仅为5912元/平方米，在省内各城市中房价居第五位，甚至较人均GDP水平不足3万元的保定房价低440元/平方米，房价水平与经济地位明显不符。那么唐山的房地产市场为何会呈现这一悖论呢？是因为经济发展过快透支了房价？还是供应过剩库存压顶？还是需求不足信心不振？

市场之殇一：膨胀遭遇滑铁卢，市场回升信心不足

2009年-2011年，唐山房地产市场持续升温，由2008年之前的年均成交面积40万方突增至百余万方，房价也随之走高，到2011年已经突破7000元/平方米。绿城、万科、华润、万达等大牌房企集中进入唐山市场，看好市场前景并大肆掠地。

2012年调控稍有放松，加之新项目集中入市，在开发商以价换量的策略下，唐山商品房市场的成交量倍增，而成交均价则降低了2000元/平方米，甚至部分均价近万元的项目价格下调近半。

2013年，在巨额库存压力下，唐山房地产市场的成交量大幅缩水，2014-2015年，成交量回升至300万方以上，但成交均价仍不足6000元/平方米，市场回升的信心略有不足。

市场之殇二：重工业结构下，住房需求不旺

唐山的经济结构一直以重工业为主体。2008年以来，第二产业的比重均在60%左右。唐山的第二产业中，以钢铁工业为主要支柱，形成采矿、炼铁、炼钢等配套的钢铁产业，成为唐山经济的主导。

重工业基础下，唐山的人口导入模式比较单一，多以产业工人为主，消费能力整体偏弱；与此同时，唐山的城镇人口相对偏少，2008年以来城镇人口比重均不足34%。双重人口结构限制，使得唐山整体购买能力较低，房地产市场需求相对不足。

市场之殇三：存量大、租售难，市场预期低落

唐山经营性用地成交量在2013年达到最高峰，近三年成交地块的规划总建筑面积达3592万方，而近三年的年均销售面积仅263万方，按照这一去化速度计算，近三年成交的地块去化需要13年之久。

2014-2015年两年间，唐山楼市申领预售证面积合计1680.4万方，而销售总面积合计仅624万方，不及新上市面积的零头，市场去化压力巨大。

对唐山人民来说，2015年有太多的楼盘停工烂尾、资金链断裂，很多购房者走上了被逼无奈的维权道路，“堵路事件”已经成为家常便饭。楼市的整体低迷不仅体现在新建商品房上，还出现在二手房销售市场和房屋租赁市场。今年上半年几个在唐山的朋友和家人挂牌转手的二手房，长达10个月之久无人问津，而租赁市场也出现3-4个月的空置期，市场整体处于低迷状态，更导致未来预期较弱。

市场之殇四：路北区一支独大，世园会能否惠及路南区？

从2015年唐山典型楼盘的成交面积分布来看，路北区共成交145万方，占全市成交面积的近5成。路北区的供求主力又集中于凤凰新城，这里曾是唐山军用机场所在地，前些年整体搬迁之后腾出大量土地。目前这里集中了众多楼盘，万科、华润、嘉里等知名企业开发的楼盘。这一区域的新建商品房由于品质相对较好，价格也比其他区域高。楼市进入低迷期以来，这一区域的房价微有议价空间，但下降并不明显。

路南区是一个兼收并蓄的区域，刚需房、品质改善房、别墅一应俱全。路南区的楼盘主要集中于南湖附近，这个区域卧虎藏龙，有绿城、仁恒、中骏、万科、新华联等，市场竞争压力大，但成交并不乐观。2016年唐山世界园艺博览会将于4月29日盛大召开，世园会的配套能否惠及路南区的房地产市场是2016年唐山楼市能否突破的关键。

其他郊县区域中，丰润区市场相对较好，但市场存量也相对较大。除此之外的其他郊县区域成交面积均不足30万方，市场发展相对滞缓。

结语

唐山房地产市场呈现出典型的重工业资源型城市的共性：1.经济基础好，但经济结构转型困难；2.人口导入能力有限，市场需求不旺；3.房地产市场冲高回落，聚集大量库存；4.开发商云集竞争激烈，区域分化明显。这类城市的房地产市场风险较大，若经济结构未能及时转型和调整，不能导入充足的需求来消化市场的强大供应能力，不适宜房企进入和深耕。

2016年唐山房地产开局之时，凤凰世嘉、湖岸新城、荣域等楼盘全部打出折扣牌赢取市场销量。在重压之下，新的商业模式、新的营销理念也纷纷崛起，各大房企竞相施计，意欲在这场困难重重的突击战中杀出重围，静待唐山楼市寒潮过去雾霾散尽。