江西广丰：供需错配下的楼市能走多远

广丰房地产市场经历了一个从无到有，再到理性回归的发展历程，在此期间由于房价的过快上涨，使得楼盘供应过大，且同质化非常严重，缺乏优质楼盘，导致改善性需求无房可选，出现了库存高企、需求难以满足的“结构性矛盾”局面。

三省交汇之地，山明水秀之乡

广丰隶属江西省上饶市，位于江西省东北部，东接浙江省江山市，北邻玉山县，西毗上饶市，南接福建省浦城、崇安两县。广丰南北长62.5千米，东西宽45千米，总面积1377平方公里，2015年2月16日，国务院将撤销广丰县，设为广丰区。广丰自然环境优美，历史上森林茂密，县内铜钹山古名称封禁山，从明代正德年间封禁至清代同治八年，长达300余年。

政府鼓励外出人口回乡创业，控制人口过快流出

截止至2013年，广丰常住户口登记92万人，由于人多地少，背井离乡外出创业成为广丰人的一种常态，常年在外创业务工人员有30多万人，占广丰人口的三分之一。为了控制人口流出规模过大的局面，政府部门鼓励广丰籍人士回乡创业，近几年成效显著。目前，每年回乡创业的资金都达3-4亿元，回乡人士创办的企业已达200余家，为当地创造了大量的就业岗位，人口快速流出得到缓解。

交通便利，经济以第二产业为主

广丰交通便利，发达的公路、铁路使得广丰人民外出经商、创业、务工非常便捷，也为广丰经济开发区的运作提供了强大支持。广丰经济发展主要依靠第二产业，而精心打造的“黑滑石、新能源、循环经济再生资源”三大百亿元产业集群，可以称得上是拉动广丰工业快速增长的“三驾马车”。

商品房市场从“癫狂”回归理性

1998年房改前，广丰只有自建房和家属房。90年代初，广丰住房主要有两种：自建房、单位家属房。在党政机关工作的人，有机会分配到家属房，这些房子一般是机关单位出钱建造，分配给干部职工作为福利。其他人大多数是购买一块宅基地，自己建造房子。在那个时代，房地产这个概念还很遥远。

1997年-2004年，商品房的出现，是满足青年人刚需的权宜之计。广丰第一个商品房小区是1997年出现的，整个小区都是6层的房子，主打高档小区。小区在当地最好的中学边上，品质环境各方面都较好，所以卖的很好，当时购买这个小区的业主大多是经商的人或公务员。此后商品房便进入了人们的视野，但当时部分商品房规划设计、品质一般，大多人的观念还停留在商品房只能用来过渡，所以那个时期的主要购房者是刚工作或结婚的青年人。

2005年-2013年，房价经历了一轮快速上涨期。2004-2013年，广丰商品房发展较快，每次寒暑假回家都感受到家乡的高楼变多了。这期间，经常听到周边亲朋好友感叹看不懂房价，抱怨房价贵。有些人看出房价走势就凑钱赶紧去买房，有些人看着房价上涨，一边抱怨，一边感叹，坐等房价崩盘。

2011年，广丰最贵楼盘均价1.2万/平米，一售而空。最初听到这个消息的时候，我是不相信的。有几位亲朋好友打算去买这个楼盘的房子，被告知千真万确卖完了，想买也没了，坐实了这个楼盘畅销的消息。当时我百思不得其解，虽然广丰城区人多地少，可供建设用地不多，但是均价1.2万的楼盘对于一个县城来说，的确令人诧异。

2014年至今，需求降低库存增多，商品房回归住房本质。2013年开始，广丰一些新楼盘的去化已经很慢了，在比较偏远的位置，均价只有五千多。一手房去化慢，使得很多二手房处于有价无市的状态。由于之前的二手房成交价较高，很多房主不愿降价出售，但是随着商品房逐步回归使用属性，投资属性越来越弱，有效需求越来越少，很多二手房难以成交。

返乡就业及乡镇进城务工人员成为主要购房群体

目前广丰迫切要买房的人很少，有需求的主要包括两种人，一种是毕业后回乡就业的青年人，但这部分人数量较少，大概在10%左右，而这10%的人中，一部分父母已经提前把房子买好了，新需求就更少，这部分微弱的力量很难带动广丰的楼市发展。

另外一种是在外打工的乡镇青年人，希望在城区买房定居，这部分人的数量较多，在城市打工赚钱，有着离开乡镇的愿望。但这部分大多数在乡镇下面有房子，购房需求也不是那么迫切，属于潜在购房需求。

楼市有库存，有需求，供需错配

楼市在2004-2013年的快速发展期，已经提前透支了一部分需求。对于一个没有人口流入的地区来说，提前透支需求意味着去库存将是一个漫长而又艰难的任务。前文曾提到一个均价1.2万的楼盘，这个楼盘3年前就已交付，而到了晚上只有几户亮灯，空置率较高。

广丰楼市库存量较大，不仅仅是需求的问题，而楼盘质量问题也影响了广丰地区的去化速度，目前多数楼盘同质化严重，市场上一部分需求由于没有合适产品而未得到满足。一些小开发商拿地之后，并未对产品做深入研究，大多是复制已有产品，致使同类产品库存较大。政府之前的政策也使部分需求提前释放，未来政策边际效应逐渐显露，刺激效果会有所减弱。

目前，广丰处于一种有库存、也有需求的状态，对开发商来说，理解并把握住市场的有效需求，切实做到供给侧的改革，用心做好产品，才是未来的生存之道。