吉林长春：楼市能否迎来春天？

作为我国老工业基地，长春经济增速放缓、产业结构单一落后，亟待产业结构升级、吸引专业人才。近几年，城镇化进程加速促进房地产市场发展，但由于土地供应量过高，中长期库存压力较大。

1、老工业城市有自己的幸福日子

长春，吉林省省会，地处东北平原腹地，是中国东北地区的中心城市，东北亚经济走廊核心，也是东北地区为数不多的人口净流入城市。历史上，长春是伪满时期的政治中心，保留了较多的伪满时期历史遗存建筑，丰富了城市景观。

长期以来，长春就是中国最大的汽车工业城市和最早的电影工业基地，是新中国汽车工业、光电子技术、电影工业的发祥地，工业基础雄厚。这里住着汉、满、朝鲜、蒙古等38个民族，极具包容性的城市特点让长春多次入选“中国最具幸福感城市”。近几年国家经济战略发展的需要，长春成为“长吉图经济区”的重要中心节点。

2、经济下行迫使结构转型

近几年长春GDP增速持续下滑，2015年名义GDP增长降至3.5%，远低于同期全国GDP平均增速。从产业结构看，第一产业占比持续下降，第二产业占比始终在50%以上，工业仍是该城市支柱产业，第三产业占比在40%以上。

长春积极加快形成先进制造业和服务业并举的产业结构，着力打造汽车、农产品加工和轨道客车三个世界级产业基地，加快发展现代金融、现代物流、旅游服务和总部经济等现代服务业，强化长春市经济、金融、科教等综合服务和核心交通枢纽的功能。同时引导城市功能和产业向卡伦、奢岭、合隆、范家屯、米沙子、大岭等周边卫星镇转移，加快提升卫星镇服务水平，形成覆盖农安、九台、德惠、伊通、公主岭的半小时经济圈。这些举措对近郊和周边的楼市带来利好影响。

3、城市化进程推动房地产市场发展

长春总面积2万平方公里，户籍人口保持在750万人左右，城市人口386万，城镇化率在51%水平。近几年城市化进程的推进，使得市区人口快速增长，住房需求基数不断扩大。预期到2020年，长春市中心城区人口达到420万人。吉林省政府在2015年工作报告中将打造长春大都市区列为重点内容，大力加强南部、西部、北部城区和东北开放开发先导区、西南工业区的建设，将进一步拉动房地产市场回暖。

4、亲朋好友纷纷入市，还贷压力不大

姐姐在上海租房生活五年，2015年工作调到长春，几个月后买了首套房，她认为相比上海的房价及目前的工资水平来看，长春房价比较便宜，购买无压力。她在南关区工作，房子买在了宽城区，那边房价相对较低，性价比较高，近两年华大地产在那边开发了多个楼盘，未来还将继续加推，目前小区周边还不算繁华，配套设施正在逐步完善，房价也在呈上涨趋势。

部分研究生同学毕业后，选择在长春工作定居。作为2014年刚毕业的一部分人群，他们尚无多少积蓄，但是又都到了结婚生子的年龄，房子对于他们来说成了迫切需求，所以多数都是家长帮着付了首付。因长春房价较低，但工资水平尚可，他们感觉还房贷压力较小。

5、土地存量大，中长期去库存承压

从2007年开始，百强房企保利、中海、绿地等逐渐入驻长春。由于经济增速放缓、部分高净值人群流出和城市建设速度过快等因素叠加的影响，近年来商品住宅库存较高，宅地存量过剩，中长期来看住宅市场库存去化存在一定压力。2015年商品房供过于求程度放缓，住宅市场供求表现均衡，全年房价累计上涨0.22%（2014年全年累计下跌3.98%）。

供求关系情况：2015年长春商品房销售面积为799万平方米，较2014年增加5.3%，新开工面积为1000万平方米，较2014年减少28%，短期市场供大于求程度趋缓，其中住宅销售面积为702万平方米，同比增长5.8%，新开工面积为680万平方米。

房价涨跌情况：从百城价格指数来看，2015年前三季度长春住宅均价平稳上涨，四季度略有下跌，全年累计上涨0.22%。

户型购买情况：80-90平方米和120-144平方米占比最高，均为19%；60-80平方米、90-100平方米和100-120平方米占比均超过10%；144平方米以上住宅占比与2014年持平。

住宅用地情况：近两年长春住宅用地推出及成交面积明显减少，但因前几年成交量偏大，土地去化压力偏大。2015年推出住宅用地953万平方米，较2014年减少3.4%，成交住宅用地606万平方米，较2014年减少20.9%。2015年长春市土地成交量下降幅度较大，创近7年来新低，房企拿地显得更加谨慎。

分区库存情况：南关区和高新南区存量较大，均在百万平方米以上;经开北区和高新北区严重供大于求。截至2015年年底，长春商品住宅市场90~120平方米产品存量最大，达到206万平方米，占市场总份额的35%。

6、房地产市场依旧处于调整期

2015年总体上仍靠以价换量打开的局面，销售压力依然存在。在政府系列救市政策的刺激下，长春库存量有了较大幅度的减少，去化速度变快。2015年11月份，长春市出台意见可将库存商品房可作为棚改安置房源，增加市场去库存的能力。2016年吉林省政府报告也指出要对房地产去库存综合施策降低购房成本和购房门槛，取消限购政策，协调银行合理降低购房贷款利率和住房按揭贷款的首付比例，研究松绑住房公积金政策，降低税费；另一方面鼓励和支持房地产开发企业适当降低商品住房价格，政府帮助解决融资难问题，同时根据去库存的进度调节土地供应。

2016年在各种因素和政府利好政策的作用下，市场仍会以去化库存为主要任务，以调整供给结构为核心，房价整体波动不会太大。