内蒙古赤峰：草原之城的楼市变迁

在工业崛起、农村人口转移及人均收入提升带动下，近几年赤峰房地产发展较快，新城建设大刀阔斧，开发商大面积拿地开发，房屋供应体量过大，而人口外流、价格过高等问题导致有效需求不足，未来一段时间内以去库存为主。

1、草原之城，文化底蕴深厚

赤峰，红山之意，因城区东北部赭红色山峰而得名，位于内蒙古自治区东南部，蒙冀辽三省区交汇处，与河北承德、辽宁朝阳地区接壤，全市总面积9万平方公里。

赤峰是一座草原之城，拥有浓厚的文化底蕴，而红山文化是华夏文明最早的文化痕迹之一，尤以玉雕工艺闻名，因而红山文化的标志性器物“C”型碧玉龙被称为“中华第一龙”。很多学者认为，红山文化的源头是兴隆洼文化，因此将产生兴隆洼文化的兴隆洼聚落遗址誉为“华夏第一村”。

赤峰特色景观

2、工业快速崛起带动城市发展

第二产业总产值所占比重稳步上升，成为引领赤峰地区经济发展的主导产业。在城市建设和商业发展方面，近些年赤峰发展较快，赤峰的建设走新型集约化路线，依靠发达的交通体系建立的红山物流园区，仅用了2年的建设时间，现已成为内蒙古最大的物流园区。而新城区建设成为城市建设典范，赤峰新城区经过5年的建设，已经初具规模，取得了惊人的建设成就，多位专家曾将赤峰新城区建设誉为国内城区建设典范。同时，赤峰近年来努力发展商业，使商业成为立市之本，招商引资成效明显。

3、过去几年城镇化及居民收入提升推动楼市发展

农村人口短期带动楼市需求。2014年末赤峰市常住人口430万人，其中，城镇人口为198.18万人，占总人口比重为46%，虽然赤峰常住人口呈现逐年下滑趋势，但是如果单纯从人口结构看，农村人口所占比重较大，在农村人口向城市转移的带动下，房地产需求还是有较大的增长空间。

少年儿童人口的快速下滑，将给未来房地产需求带来较大压力。从2010年第六次人口普查看，赤峰市0岁～14岁少年儿童人口比重下滑明显，15～64岁人口比重有所上升。所以，短期内赤峰市劳动人口上升会增加普通住房需求，但长期来看由于0岁～14岁人口下滑速度过快，对几年后赤峰市房地产市场需求影响较大，未来普通住房需求将会表现乏力。

居民收入水平也会增加房地产需求。2014年赤峰市人均可支配收入14948元，比上年增长10.3%。近几年农村人口收入得到明显提升，绝大部分青年人口逐渐向城区转移，增加了普通住房需求，短期内会对房地产市场起到积极地推动作用。

4、需求不足、房价飞涨导致楼盘供应过量

2008年开始，赤峰房价飞速上涨，几年内房价由一两千涨到了五六千，开发商大面积开发，2015年以前房地产热闹到无论走到哪都能看到建筑施工的场面。几年时间，红山区和松山区作为人口密度最高的区域，基本已经没有了可以再开发的土地，而新城区用了5年多的时间就已经初具规模。目前，郊区及远郊区许多楼盘还在开发之中，总体上赤峰市房屋供应量较大。

目前房地产需求明显不足。红山区和松山区为老城区，是购房需求最大的两个区域，新城区虽然建设面积较大，由于公共交通、基础设施等方面远不及老城区，所以空置率较高。目前，城镇人口基本都有住房，需求主要为新婚购房及改善需求，总体需求比较有限。住房需求量较大的则是农村转移到城市的年轻人口，这部分人群是推动近几年赤峰房地产市场需求快速提升的主要力量。但是，近两年赤峰住房需求略显疲惫，一方面农村转移购房需求已经消化的差不多了，另外一方面，年轻人口的大量流出，进一步削弱了本地住房需求。

5、十多年时间房价上涨好几倍

2003年以前房价在千元左右。2003年以前赤峰房价比较平稳没有太大波动，那个时候赤峰城区面积并很大，红山区作为老城是房屋主要供应区域，房价较高的楼盘也都集中在红山区，大约都在1500元/平米以内，像松山区大部分房价在八九百左右，虽然现在看来房价较低，但对于当时人们的收入来说也并不是不低。

2003—2008年合理增长。2003年以后房价开始上涨，但涨幅并不是很大，2005年房价大约涨到了1000—2000元/平米左右。之后房价也基本在合理区间变动，2008年赤峰房价涨到了2000—3000元/平米。那个时候，大家已经觉得房价很高了。

2008以后快速上涨。2008年以后赤峰房价可以说是飞速上涨，平均每年每平米涨幅都能达到1000元左右。就拿我家附近的小区来说吧，2009年一期平均每平还在3000元/平米左右，到了2011年已经开盘的二期卖到了4500元/平米左右，到了三期开盘的时候最便宜的也卖到了5000元/平米以上。现在，由于房地产行业不景气，赤峰房价出现了回调，但调整的幅度并不是很大，均价也能达到5000元/平米。

6、未来赤峰以去库存为主，有效需求明显不足

人口流出影响房地产需求。虽然赤峰市近几年发展较快，但相比一二线及大部分三四线城市来说，经济基础还是比较薄弱的，就业岗位和机会较少，青年人口及大学毕业生多选择一二线城市安家置业，这部分人群会在一定程度上影响了赤峰市的购房需求。

房价过高制约需求释放。赤峰市总体收入水平偏低，而动辄五六千元的房价，无论相对于内蒙古境内还是周边其他省份城市来说都是比较高的。这种高房价低收入的差距，对于本地居民来说购房压力还是比较大的，部分有意愿购房的人群因自身经济情况而不能将这部分需求变成有效需求。

供应过大需要较长时间消化。近几年赤峰市在高房价的推动下，房地产市场已经被过度开发，而市场有效需求已经消化的差不多了，目前郊区及较偏一点的地方出现了大量空置楼盘，这部分住房将会用很长时间去消化。未来，赤峰市房地产市场交易热闹的场面将不复存在，而消化库存才是常态。