陕西咸阳：产业“东风”能否驱散楼市“阴霾”？

近年来受累于需求不振，咸阳楼市在高库存的阴霾下挣扎不已；随着西咸新区崛起带来的产城融合效应逐步显现，咸阳楼市能否跳出泥淖，再度扬帆起航？

咸阳，这座八百里秦川上曾经璀璨如明珠般的城市，如今与国内众多的三四线兄弟城市类似，饱受着过往房地产过度投资和发展带来的高库存压力。与中东部地区相比，大西北相对贫穷落后、购买力较低也使得该市房地产市场去库存看起来更加可望而不可及。然而，“山重水复疑无路，柳暗花明又一村”，随着国家在西北地区的重要经济战略部署西咸新区各项建设的逐步推进、区域城镇化的不断发展，久绕古城的楼市库存阴霾或许能够得到舒缓。

一、库存阴霾：套在古都头上的紧箍咒

1、前几年土地出让规模的迅猛增长为楼市库存难题埋下了种子

2010-2015年，咸阳市土地出让面积累计近4500万平方米。其中，2010-2013年土地出让面积逐年增长，从2010年的378万平方米迅猛增至2013年的1233万平方米；2014年以后土地出让力度逐年减弱，2015年持续走低，但仍有600多万平方米。

2、多项利好政策对咸阳房地产市场作用有限，不少房企“以价换量”

2011-2015年间，咸阳商品房成交面积基本保持在200万平方米左右，最低点出现在2012年，当年仅成交140万平方米。2015年，咸阳市商品房成交面积共计226万平方米，成交均价4479元/平方米，其中商品住宅成交均价基本维持在4100元/平方米左右的水平，较上年同期下降近100元/平方米。

3、保守估计，库存超过300万平米

咸阳市现有库存主要来源于2012-2013行业过度投资导致的供需结构不平衡。2013年咸阳市新批上市面积高达384万平方米，销量仅占供应量的一半左右；2014年新批上市320万平方米，销量仅为218万平方米，供需严重不均衡。按照近三年来的供需差额推算，目前咸阳市房地产市场库存至少在280万平方米以上，按照近三年年均216万平方米的去化速度计算，现有库存出清周期至少在15个月以上，如果加上2013年以前的历史累积则会更高。

大量库存带来的阵阵寒意不仅仅存在于数据当中。笔者老家有十多个亲戚朋友均混迹于当地楼市，有建筑工人，有建材老板，也有工程监理。2014年以来，这些人至少有一半以上或转行，或返乡寻求其他生计，或远赴他省干老本行，楼市下行带来的影响显而易见。高库存压力下的咸阳楼市如何拨开迷雾，重见天日？

二、产业东风：打给咸阳楼市的强心针

1、西咸新区建设为咸阳发展提供新动力

2014年1月6日，国务院批复设立陕西西咸新区，提出把西咸新区建设成为我国向西开放的重要枢纽、西部大开发的新引擎和中国特色新型城镇化的范例，西咸新区成为国家级新区。从西咸新区的规划来看，全区面积有882平方公里，其中属于咸阳的土地面积为649平方公里，占到总规划面积的73.6%。

2、产业大量集聚吸引外来人口流入

西咸新区以发展新材料、节能环保、高端制造、现代农业、文化旅游和高端服务业等新兴产业为主，目前新区渭河以南已建有西安车辆厂、西部汽车城、子午轮胎、法士特、海天制药等企业；渭河以北主要有长庆石化、天宏硅业、渭河电厂、泾河新城、空港物流等企业。众多高端项目的引进伴随着大量受教育程度较高及具有一定技术水平的产业工人等外来人口导入，这部分人口在产城融合的进程中必然会产生大规模的置业需求。统计数据显示，西咸新区2013年人口130万人，规划预计到2020年新区人口将增加到236万人。此外，产业新城建设带来基础设施建设日益完善也有助于咸阳承接西安人口的置业需求。

3、城镇化的快速推进产生大量住房需求

2013年，西咸新区内总人口89.3万人，城镇人口20.5万人，乡村人口68.8万人，城镇化水平仅23％，远远低于全国平均水平。国务院的批复文件明确提出将西咸新区打造成为中国特色新型城镇化的范例，目前来看依托当地现代农业、文旅产业以及高端制造业等产业发展的就地城镇化是未来西咸新区推进城镇化的主要方向。在就地城镇化的过程中，土地的节约和集约化利用是发展的重中之重。通过各项产业的长足发展，新区范围内的征迁失地农民可以通过就业再培训在本地就业，并辅之以配套的教育、社保、医疗等市民化待遇，解决农民进城之后面临的诸多后遗症。

4、西咸新区建设已对咸阳楼市产生重要影响

2015年上半年，西咸新区（咸阳部分）房地产开发投资额已经占到了整个咸阳楼市超过30%的份额，相信这一数字未来仍将不断增长。尽管目前新区各项配套设施还有待完善，新区建设掀起的产业东风尚不能完全驱散咸阳楼市的库存阴霾，但是至少曙光已现。