陕西华阴：华山论楼市，何以去库存？

华阴依托于国家AAAAA级风景名胜区—华山，近年来经济发展较快，尤其是2012年郑西高铁通车以来，发展迅猛。房地产业在高铁经济的影响下，快速发展，但是市场有效需求不足，空置率较高，且出现烂尾楼现象，库存压力较高。

1、城市发展向高铁站靠拢，产业结构不均衡，人口外流现象严重

城市发展逐渐向高铁站靠拢。华山为陕西省著名景区，且距离西安较近，高速公路、高铁等提高了其交通便捷性。近年来，在高铁站建成后，每天有36趟（含往返）高铁/动车通过，极大方便了华阴与西安、郑州等地的连接。为便利市民出行，市中心也开通免费公交直通高铁站。目前城市发展逐渐向高铁站靠拢，高铁站周边也出现大量楼盘。

经济规模较小，二产占比过高，产业结构面临调整。2014年，华阴市GDP完成78.35亿元，增长11.8%，其中第一产业实现增加值5.63亿元，第二产业实现增加值42.05亿元，第三产业实现增加值30.67亿元。三次产业对经济增长的贡献率分别为2.6%、69.8%和27.7%，二产占比较高，以华山为主的旅游资源优势尚未完全挖掘，三产占比仅为27.7%，未来仍存在较大的调整空间。

人口规模较小，且外流现象严重。2013年华阴市常住人口27万人，全是共有8.6万户家庭，家庭户平均规模为3.15人/户。在当地，多数年轻人会选择在外地工作定居，极少会在当地常住。在返乡途中，省亲车辆主要为西安，加之与朋友聊天得知，多数年轻人还是愿意选择在西安就业。甚至部分条件较为优秀的年轻人，选择在一线城市、海外工作等。

二、市场需求：多方面分散住房需求，导致当地有效需求不足

目前来看，华阴市需求人群主要为三类：一类为在当地国企、银行、政府及事业单位工作人群；一类为在当地商业经营人群，如沿街商铺等；一类为农民。

首先，第一类人群收入稳定，购买力较高，但是已经依赖单位集资建房、福利分房，住房需求被满足。从上世纪开始，华阴市普遍存在福利分房现象，大部分住房需求在此基础上被满足。在房改后，单位及政府改为集资建房，普遍较商品房便宜，且住房集中，治安较好，一般极少在当地购房商品房。

其次，第二类人群具备一定收入，一般在当地有置业能力，为市场主流需求之一，但规模有限。此类人群虽然在当地具备一定的购买力，但人群较少，且部分为商铺业主，新购住房欲望较低。

最后，当地农民进城置业，但目前农村自建房较多，且面积较大，住宅舒适，成本也远低于购置城市住宅，需求较小。进城置业多为了子女的教育问题，因此，学校周边的新房及二手房销量较好。

值得注意的是，因为具备与西安的距离优势，部分当地人选择在西安置业，分散当地需求。华阴市距离省会西安约120公里，高速路需要1个多小时便可到达，而高铁仅需要30分钟。目前西安普通住宅均价仅为6500元/平方米，部分地区房价低至5000元左右，购置100平住房仅需要50多万。因此，华阴市条件较好的家庭，多数选择在西安置业，极少会在华阴市当地置业。

三、供应及库存：现有住宅存在开发不规范、空置率高、烂尾现象严重

新房扎堆建，市场供应过剩。从回乡途中可以看到，目前华阴市有多处新建住宅，尤其是高铁站附近，在建及烂尾楼盘较多。而部分已完工项目，也存在大量现房待售。但是，多数新建住宅入住率低，库存现象较为严重。同时，部分开发商五证尚未齐全就已经开始销售，存在隐患。当地人普遍认为，购买期房风险过大，存在房企跑路等潜在问题，主要以购买现房为主，也导致开发商资金回流速度较慢。

现有房屋质量较差为突出问题。通过与亲朋好友聊天得知，现有住宅普遍房屋质量较差，存在漏雨漏水等现象，并且供电、供暖都存在不同程度的问题，小区断电情况时有发生，同时物业服务不到位，导致住房的宜居性较低。

多种途径可加速去库存。一方面，可以通过改善房屋质量，使得住宅产品具备较强的宜居性，在市场具备竞争力；另一方面，开发商可以与当地的政府、国企、银行等签订协议，鼓励公务员、职员以低价位购房，或者企业直接购房，作为员工福利分配，以缓解库存压力。

华阴市虽然受到高铁带动发展较快，但是由于人口基数小，且存在人口外流现象，导致需求不足。并且，农村自建房，企业集资建房等，分散住房需求。同时，由于距离省会西安市较近，两地房价差异并不明显，因此导致部分需求流向省会，进一步导致当地市场需求不足。对于现有库存，建议改变产品质量，同时通过政府、国企福利分房等推动去化。