上海闸北：黑马出世，崛起根本停不下来

2015年上海楼市黑马横空出世，闸北已经从曾经的“下只角”，蜕变为新高价地的“集中营”。2015年4块“高价地”中，闸北拿下3席；闸北的住宅成交量和房价上涨速度均位居各区榜首；大宁金茂府表现抢眼，居年度销售亚军，闸北的房价也逐渐向中环其他区域看齐。闸北与静安并区之后，大静安的发展将更值得大家的期待。

1、上海楼市高歌猛进，房价创新高

2008年金融危机，经济低迷，房地产市场更加不景气。2009年政府放出4万亿救市，在号称史上最宽松政策的刺激下，上海楼市井喷式增长，住宅成交（住宅仅指商品住宅不含保障房，下同）是2008年的两倍多，近1900万方，房价在2万元以下。之后楼市经历严厉调控期、由全面收紧转变为“有保有压”的差别化调控；2014年随着政策效力的减弱，上海住宅成交又回落至1000万方以下，但房价却继续上涨超过2.5万元。

2015年，虽然“限购”未有松动，但“930”、“330”信贷宽松接踵而来，政策力度赶超2009年，在系列利好政策刺激下，潜在购房需求特别是改善性需求加快释放，上海楼市一路高歌猛进，住宅成交大幅回升至近1500万方，房价更是突破3万元大关，创下历史新高。

2、楼市黑马横空出世，闸北成新高价地集中营

2015年闸北总价高价地频出、房价大涨、高端楼盘表现抢眼。

闸北是老上海人眼中的“下只角”。旧的棚户区，鱼龙混杂的人群，一直是人们对闸北区的印象，因此也成为中环区域房价的洼地，相比徐汇、虹口、长宁，闸北区的房价相对较低。

闸北的发展一直比较迟缓，直到近几年的多项重点规划提上日程，才加快了闸北的发展步伐。如今的闸北区，已经蜕变为新高价地的集中营。2015年土地成交总价排行榜前4名中，闸北占了3个；各区成交面积和成交均价同比增幅，闸北均位居首位；改善性需求释放，闸北高端楼盘大宁金茂府表现抢眼，居年度销售金额亚军。闸北的房价也逐渐向中环其他区域看齐。

3、三大板块各具特色，大宁蜕变，楼市潜力巨大

闸北在行业内被分为三大板块：不夜城板块、大宁板块和彭浦板块。

不夜城板块作为闸北唯一的内环内板块，一直是闸北区的发展中心。依托于上海火车站的辐射影响，带动该片区酒店、旅游以及各类批发零售业的发展。各项配套较为丰富，交通便捷。目前板块内有嘉里不夜城、大悦城、七浦路商业街、太平洋百货、不夜城商厦等商业，可以满足人们不同层次消费需求。同时，上海火车站又是把“双刃剑”，受此影响不夜城始终无法跻身高档商圈。未来板块内将打造3.19平方公里的苏河湾CBD，在苏河湾大计划的推进下，不夜城板块正在崛起。从房价来看，不夜城板块是三大板块中，房价最高的区域，2015年房价已翻了一倍多，站上7万元高点。

彭浦板块位处闸北最北部，是中环线周边较为成熟的大型居住区。该区域内主要以老公房为主，且占据了最佳位置，交通发达、便利，沿街商铺众多。由于区位偏北，区域房价虽然也较2010年翻了一倍，但始终是三大板块中最低的区域，目前均价在4万元左右。

如果说不夜城给人感觉“乱”，彭浦给人感觉“low”，那么大宁在这三大板块中则属于比较“高大上”的一个。大宁的蜕变要从大宁国际广场开业开始，它带动了闸北中部核心区的商业发展。随着大宁国际商圈的日渐成熟，整个大宁板块逐渐摆脱老上海人对闸北的固有印象，慢慢向一个城市副中心靠拢。

近三年板块内的新房主要集中在大宁商圈附近，2013、2014年的新房供应非常少，直到2015年大宁金茂府、绿地海珀星晖等纯新盘的推出，供应才有所回升，但市场需求却始终保持高位，库存量较小。根据板块内可开发地块的情况来看，一手房源明显越来越稀缺。大宁已经逐渐从一手市场向二手市场转型。从房价涨幅来看，大宁板块是三大板块中涨幅最大的，大宁金茂府7.2万元的成交均价在拉动整体板块价格梯度上功不可没，使得大宁板块完成了从2014年4万元不到的成交均价猛涨至6.8万元以上。

大宁商业广场旁边就是大宁灵石公园，周边有歌林春天、新梅共和城等众多“公园房”。从这些楼盘望去，不仅视野开阔，而且环境优美，大宁灵石公园仿佛就是他们的后花园，过个马路就能到达，具备得天独厚的优势。但是这些高档楼盘也有一些弊端，就是缺少社区商业配套，可能也是受到公园的影响，有些道路比较背、有些却临近交通主干道，都不适宜商铺生存。但是这并不妨碍大宁成为最宜居生活板块的头衔。

根据规划，大宁有着更加美好的未来。环大宁商圈商业面积超过50万平方米。灵石公园南侧新增了宝华国际广场，广场内建有万豪酒店，其两侧有的凯科大宁广场和上海多媒体谷。大宁灵石公园北侧是大宁中心广场后续项目，由老厂房改建为综合性商业商办休闲区；大宁灵石公园西区东北角，已建成了以儿童职业体验为主题的宝贝当家儿童乐园。加上原闸北体育场搬迁后的空地，久光百货正如火如荼的施工，未来将进一步提高环大宁商圈的商业影响力。这些个散落的商业体未来将通过地下或地上空间相互连通，将形成超越城市副中心的商业能级。

4、闸北、静安并区，未来更值得期待

2015年11月，流传已久的闸北、静安“撤二建一”的消息终于尘埃落定，新静安时代正式开启。近年来，闸北大宁金茂府、苏河湾华侨城广场等项目现逆袭之势，但区域楼盘整体品质依然不高，高端产品成交份额较少。而静安由于宅地稀缺，是名副其实的高端住宅聚集区。

闸北、静安并区后，势必将各项资源重新整合，无论是土地、基础设施，或是基础教育、产业等资源，通过优化配置后将会实现“1+1>2”的效应。两区合并后，对区域楼市也会产生深远影响。区域落差将会逐渐填平，品质差距将会逐步缩小。大宁、不夜城等板块的价格也有望向静安逐步看齐。从黄浦和卢湾的合并前轮中或可得到印证。未来大静安的发展将更值得大家的期待。