任志强：压倒中国经济的最后一根稻草是房地产

现在大概有12个地方政府出台了减免契约税的政策，重庆出台了减少预征税减收、减少各种税费比例的政策，来救活生产方、开发商，以便让开发商有更多现金流解决库存问题。

但我觉得还不够，应该购房减免个税，包括用个税冲抵个贷利息。现在个税收入大概7000亿左右，减免10%就是700亿，即使把2000万人的购房行为打对折，也有1000万人购房，完全可以把现有房产库存解决掉。这1000万套新增住房产生的税收大概是15000亿左右，包括土地增值税、交易税等。现在每年新增1000万套左右住房，税费大概接近4万亿，所以再增加1000万套新增住房，最少也要再增加1万多亿税收，这是一个最好的长期办法。而在取消所有过时政策后，大家一定愿意购买第三套房子，国家不用担心不想买房的问题。对于买房者来说，还房贷的利息就是节省个税。

银行现在有两种还贷方式，一种是只还息不还本，另一种是还本还息。而只还息不还本的方式就把买房子的行为变成了租房子，除了缴纳20%首付以外，利息可以抵掉个税，而过去是交完个税再还利息。当然房子首付可能是借来的，但无论如何，利息抵税一定会带动每年至少1000万套以上的新购房需求。

公众到底有购房的需求吗？

我认为有，如果没有需求，3600万套保障性住房的居住和替换问题就不会出现了。我们调查过12个城市发现，很多人在拆迁过程中分到了几套房子，自住其中一套，其余的则进行二手房交易。实际上如果这部分供应取消了，并将其转换成商品房，那么对房屋的消费需求是存在的。现在看来，取消第三套住房的限制性条件、取消一、二套房的差别利率、或取消其他限制性条件，都对房地产行业的需求增加有利。

而现在，因为央行不解决一、二套住房差别利率和第三套住房贷款问题，地方政府的政策是打折扣的。为什么第二套住房的首付还要高达25%-30%？为什么不允许购买第三套房贷款呢？当个人杠杆增加的时候，开发商可以消化库存，房地产行业的总杠杆会下降。现在的个人存款率是足够的，而企业的存款率可能会出现问题，但是如果企业能够消化库存，把资金盘活，进行投资，杠杆率就会下降，投资增长由负变正。

此外，按人均计算住房需求是错误的。如果按照户数计算，全国平均是从3.7人/户降低到3.02人/户，实际上在北京、上海都是2.5或2.6人/户。这个差异说明了什么问题？户籍是按照户口本来统计的，但很可能出现和朋友合租房子的情况，实际上应该计算成一室多户。而如果按单个人口比例计算，四大城市的这个增长比率将达到30%以上。五普和六普之间单代人增长是11%，按照这个增长率，人口普查的统计中城市人口应该要达到3.6亿-3.8亿户，但实际上只有2.68亿户。所以，每户人都至少拥有一套房子是一种错觉。如果要将单人户计算进去，只需要采取减税措施，租金可以抵免个税，就能解决现有市场问题，还可以带动中国经济发展。