李宇嘉：保障房"新政"有望让深圳房价"软着陆"

根据国家统计局的数据，截至2015年12月，深圳房价已连续13个月领涨全国，同比上涨47.5%，这一数据远远领先北上广。按照目前均价超过4万元计算，深圳房价收入比已超过20倍，高居各大城市首位，这意味着对深圳普通常住居民家庭来说，要积累超过20年的收入才能买得起一套房。

不仅是普通人，多数人才也被房价“抛弃”了。深圳某网站做了一项调查，受访者中六成毕业超过5年、超五成为本科及以上学历，月薪在5000~ 10000元的占41%、1万元以上的占27%，应当说能代表深圳人才的平均收入了。按目前的房价，一套72平方米的房子要花费289万元，首付三成要87万元。即便是一个月薪1万元的人才，扣除吃饭、交通和房租等必要开支约2500元之外，以剩余7500元/月的收入，需要花近10年才能付得起首付。

尽管房价非常高，但需求和购买力却依旧很强劲。目前，深圳1100万常住人口中，70%的人无房。链家发布的《2015年深圳楼市大数据》显示，54.5%的看房客无房，这一比例在全国大城市中最高。另外，2015年“3·30”新政启动了深圳“换房潮”，二手房流转率达到8%，高居全国第一。

除了“刚需”和改善型需求外，住房投资需求在深圳也很旺盛。链家统计，2015年深圳二手房投资客占比超过30%。近期，笔者调研了均价在7万元以上的新开楼盘，也发现了大量的投资客，包括退出实体经济的企业主。在资产配置荒的背景下，民营私营企业集中的深圳，未来投资需求或不会减缓。

据笔者的调查，2015年，深圳房价每有下跌，需求就蜂拥入市，这给市场一个强烈的信号，即强大的“刚需”和改善型需求基本上封死了房价深度下跌的空间。而包括投资性需求和概念投机（如学位房、自贸区）在内的总体需求非常强大，给未来房价上涨带来丰富的想象空间。这是住房均价在2015年“三连跳”后，各界对后市依旧乐观的原因。

从支付能力看，深圳楼市已抛弃了购房者的“合理需求”。但是，若楼市成为投资者“接龙”的方向，没有了“合理需求”对楼市基础的夯实，未来风险会非常大。从过往楼市泡沫引发的金融危机看，过分乐观和投机泛滥是罪魁祸首。

近日，深圳市住建局发布了《住房保障发展规划（2016-2020）》（征求意见稿），提出未来5年建设保障性住房40万套，供应保障性住房35万套，面向人才群体（本科及以上）供应不少于70%。笔者认为，此举或是解决住房困境和深圳房价“软着陆”的一个机会。

根据深圳住建局的数据，“十三五”末，深圳住房保障覆盖常住人口的比率确保达到20%，力争达到23%，保障性住房与商品住房套数比将提高至40%，即未来深圳商品房和保障房或有望“对半开”，如此一来，未来深圳住房供给的局面将发生根本变化。