李宇嘉：高杠杆下 深圳房贷政策或现收紧信号

近期，工农中建四大银行在深圳的分行，相继收紧了针对中介从业人员的房贷。其中，中行深圳分行抬高中介购买二手房的贷款门槛，原先只需在深连续缴满一年社保，现在则需三年，而且须是公积金组合贷款;建行则规定，中介买房首付一律四成，配偶一方为中介者按此执行;工行要求，非深圳户籍二手房交易定金控制在成交价的5%以内，深圳户籍控制在10%以内。

天天接触买卖房产，哪些房子被低估、哪些房子升值潜力大，没有谁比中介从业人员更清楚。据笔者调研，之所以银行收紧针对中介人员的房贷，导火索就是近期中介人员大规模炒楼，特别是出现了合伙或众筹炒房的现象。事实上，中介从业人员的收入并不高、收入水平不可持续，也不具备购房和房贷支付能力。之所以炒房成风，主要在于其对后市过于乐观。另外，通过定金收据造假，提高房屋评估值，从而降低首付也起到推波助澜的作用。

中介炒房在深圳历来都有，但是银行收紧针对中介从业人员的房贷，这还是第一次。同中介一样，发放房贷的银行也是通过递交的材料掌握楼市微观信息，从而窥探到存在的问题或可能出现的风险。四大行收紧中介从业人员房贷，折射出银行开始关注深圳楼市风险，也让2015年以来深圳楼市的投资客浮出水面。

相比以往，深圳居民投资房地产的模式升级了。首先是出现了“买房票”、“养房票”的现象。据悉，2015年初深圳私下成交的“房票”价格是8000元，到当年末已涨到3万~5万元;其次是杠杆率抬升，出现了通过消费贷款、信用贷款、民间借贷凑首付或支付房款，通过众筹方式买房等“加杠杆”现象;最后，中介协助伪造材料，提高房屋评估值，实现“高评高贷”，间接降低了首付比例。

有人将本轮深圳楼市空前的牛市称为“杠杆牛”。目前，深圳存量商品住房不到北京、上海的一半，但房贷数额却比北京、上海还高，可见杠杆率之高。在房贷政策外“加杠杆”，本质上就是“次级贷款”，即给不符合房贷条件的人发放了贷款。对于总体收入较低、收入不稳定，房贷负担能力不足，靠成交量吃饭的中介从业人员来说，给予其合伙或众筹贷款，这是最典型的“次级贷款”。