李宇嘉：房地产开发投资正在下台阶和挤水分

据统计，全国新城新区规划人口容量可达34亿，而2015年底我国城镇人口仅7.7亿。由此可知，即便不包括老城区住房供应，也有超过26亿人的居住空间规划严重超前，并形成了无效供应。

过去十多年，五花八门的高铁新城、产业新城、物流新城等如雨后春笋，之所以无效供应并没有暴露，除了刚性购房需求旺盛外，房价上涨的财富效应让需求趋之若鹜。

截至2015年12月，即便“去库存”政策用尽，但70个大中城市有49个城市房价同比下跌，上涨城市涨幅也多在5%以内。也就是说，全国多数城市房价在下跌。

因此，刚性需求基本满足叠加投资需求全面退潮，让超前投资、供应过剩和无效供应的问题全面暴露，这是房地产开发投资下台阶的主要原因。

过去十年许多超前上的项目、造的产能、加的杠杆，在住房需求基本满足、投资需求回潮后，就突然断了基础，无效库存开始涌现。当库存都无法消化时，开发商整体拿地、新开工积极性迅速降至冰点。

因此，笔者认为，房地产开发投资“下台阶”具有必然性，虽然拖累固定资产投资、经济增长，但其本质上是一个“挤水分”、“挤泡沫”的过程，总比无效库存大到爆发系统性金融风险和经济失速要好得多。

随着新型城镇化的推进，房地产的重心在向重点城市转移。未来，中心大城市及周边中小城市房地产开发、销售将逐渐增加，也将对冲其他城市楼市库存高压、投资回落，这也是房地产“软着陆”的过程。

从宏观数据看，工业中的新兴产业正在快速增长，在电商、互联网等新兴消费带动下，最终消费对GDP的贡献达到60%以上，内需基础正在夯实；第三产业增加值占比连续三年超过第二产业占比，产业转型端倪初现。如果楼市上述“软着陆”过程平稳，我国经济将毫无疑问地转向中高速增长，这也是“量增质更优”的经济新阶段。