李宇嘉：房地产开发投资正在下台阶和挤水分

2016年1月19日，国家统计局公布2015年经济数据，当年全年GDP增速为6.9%，创1990年以来新低，符合各界预期，完成了“7%左右”的年度增速目标。

在全球经济低迷、美国复苏低于预期的情况下，我国保持6.9%的增速实属不易。告别要素简单投入驱动的“高速度增长”，寻求全要素增长驱动的“高质量增长”，就要忍受经济下滑的“短痛”。

对于经济下滑，业内认为房地产是最大拖累。事实上，房地产对2015年经济增长还是有正面贡献的。2015年，全国商品房销售面积12.85亿平方米，同比增长6.5%，仅比2013年历史最高峰少2000万平方米。商品房销售金额创历史新高，比2014年增加14.4%，较2013年历史高峰高出7%。楼市销售回暖带动家电家具、建筑装潢等下游行业快速回升。

所谓房地产拖累经济，主要指房地产开发投资对“稳增长”中投资关键作用的抑制。2013年以来，房地产投资增速持续下台阶，由2013、2014年的19.8%和10.5%降至2015年的1.0%，三年年均近10个百分点的回落确实有些太快。

房地产在国民经济各行业中的先导性、产业关联性很强，开发投资迅速下滑，上游能源、原材料、制造业也必然下滑，拖累了占GDP41%的工业和建筑业，使其在产能过剩、价格跌成白菜、利润下滑的泥潭中无法自拔。

同时，房地产下滑也拖累了基建投资。2015年，被寄予厚望的基建投资增速首次回落到20%以下，资金来源受限是主因。

开发投资增速缘何下台阶？主要是库存制约了拿地和新开工。但是这里忽略了无效库存的问题。楼市之所以出现无效产能，皆因土地财政激励。借助于土地的融资功能、区域开发功能，土地财政将房地产的边界不断放大，突出表现在各地新城不断。

据统计，全国新城新区规划人口容量可达34亿，而2015年底我国城镇人口仅7.7亿。由此可知，即便不包括老城区住房供应，也有超过26亿人的居住空间规划严重超前，并形成了无效供应。

过去十多年，五花八门的高铁新城、产业新城、物流新城等如雨后春笋，之所以无效供应并没有暴露，除了刚性购房需求旺盛外，房价上涨的财富效应让需求趋之若鹜。

截至2015年12月，即便“去库存”政策用尽，但70个大中城市有49个城市房价同比下跌，上涨城市涨幅也多在5%以内。也就是说，全国多数城市房价在下跌。

因此，刚性需求基本满足叠加投资需求全面退潮，让超前投资、供应过剩和无效供应的问题全面暴露，这是房地产开发投资下台阶的主要原因。

过去十年许多超前上的项目、造的产能、加的杠杆，在住房需求基本满足、投资需求回潮后，就突然断了基础，无效库存开始涌现。当库存都无法消化时，开发商整体拿地、新开工积极性迅速降至冰点。

因此，笔者认为，房地产开发投资“下台阶”具有必然性，虽然拖累固定资产投资、经济增长，但其本质上是一个“挤水分”、“挤泡沫”的过程，总比无效库存大到爆发系统性金融风险和经济失速要好得多。

随着新型城镇化的推进，房地产的重心在向重点城市转移。未来，中心大城市及周边中小城市房地产开发、销售将逐渐增加，也将对冲其他城市楼市库存高压、投资回落，这也是房地产“软着陆”的过程。

从宏观数据看，工业中的新兴产业正在快速增长，在电商、互联网等新兴消费带动下，最终消费对GDP的贡献达到60%以上，内需基础正在夯实；第三产业增加值占比连续三年超过第二产业占比，产业转型端倪初现。如果楼市上述“软着陆”过程平稳，我国经济将毫无疑问地转向中高速增长，这也是“量增质更优”的经济新阶段。