李宇嘉:投资者对上海"豪宅热销"应有"冷思考"

近日有媒体报道，在刚刚过去的11月，上海单价10万元以上的顶级豪宅成交490套，超过了过去3年的成交总和。2015年可谓是豪宅市场的“大年”。

事实上，这一现象只是今年北上广深等特大城市“豪宅热”的一个缩影。根据中国房产信息集团（CRIC）的统计，截至11月，在京沪深三个一线城市，“10万+”的顶级豪宅成交量分别增长了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅是普通商品住房的2倍。

哪些人买走了这些豪宅呢？CRIC数据显示，从年龄和身份上来看，30~50岁的客户是主力，占比达57.6%，主要由企业主、明星或社会名流构成；20~30岁的新生代异军突起，占比21.4%，主要由企业主的下一代构成。

豪宅之所以热销，主要是由于传统经济“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势，而新经济（互联网、高科技等）在体量上、动力上还未成长到能填补增长空白的程度。于是，经济增速“下台阶”叠加转型困境，部分企业主退出了实体经济。同时，“稳增长”宽松政策释放出的资金要寻求既能防止贬值风险，又能获得平均收益率的投资品种。

尽管楼市已告别10年“黄金时代”，但其体量（开发投资、销售规模）相比2008年仍增长了2~3倍，上下游60多个行业及国民经济无法容忍其快速下滑。在经济转型和财税改革到位之前，楼市“托底”经济、“缓冲”财政下滑的功能将会维持一段较长的时期。由此，在经济下行阶段、转型阵痛期，楼市也就成了防御性投资的最佳品种之一。

目前，我国城市2.7亿外来人口中的50%集中在前50大城市，而包括北上广深在内的十大城市又集中了这50%中的约80%。未来新型城镇化着重于解决外来人口“市民化”问题，这意味着北上广深等城市未来人口、资源和产业集聚的程度将进一步提升，住房需求的潜力和支付能力依然很强。因此，投资这些城市的房子，特别是具有稀缺属性的豪宅无疑是一个好的选择。

从区位来看，公共资源集中的中心城区、旧改升级区域、自贸区等现代服务业重点区域，都是各路资金“热捧”、升值趋势长期被看好的豪宅投资区。

国际经验显示，特大城市核心区域的豪宅不仅为本区域富人所青睐，也为国内外高净值人群所青睐。特别是在经济下行时期，避险资金更是趋之若鹜地进入这些豪宅市场。而且，特大城市严控土地供应，意味着单位空间内的价值将进一步提高，具有低密度、独特景观、优质公共配套、历史文化价值和国际服务取向等稀缺属性的房屋价格上涨更快。