李宇嘉:投资者对上海"豪宅热销"应有"冷思考"

目前，购房成本（利率、税费）已降至历史最低，意味着政策极其鼓励大家去购房，而价值越高的房屋，享受到的政策利好就越多。与此同时，北上广深同时进入了用地空间“负增长”时期，以旧改提升区域功能和释放空间已付诸实践。因此，城市单位空间的产值将在未来进一步提升，而核心区域占据稀缺资源、容积率更小的豪宅将以更大的空间享受更多的溢价。

正是基于以上考虑，近年来特大城市“高价地”频出，豪宅供应越来越多。可见，市场对于中心区稀缺地块前景非常乐观，这也给未来豪宅价格上涨增添了新的预期。

但正是在这样市场持续“高烧”的背景下，投资者更需要保持高度的冷静和清醒，要对自己投资特大城市豪宅市场的策略进行反复的推演，以确定决策是保险的，能够真正起到保值增值的作用。

近一段时期特大城市地价上涨超过房价涨幅，高价地频繁出现，这代表未来豪宅供应会越来越多。但由于对投资机会、资金成本敏感，市场“小众”，豪宅需求的持续性不如普通商品住房。

尽管各方因素促成了2014年以来豪宅需求快速释放，但也存在着泡沫化的倾向，一旦其他投资品种能产生稳定回报的预期，豪宅需求必然会回调。

同时，2013年以来，特大城市集中了大量“高价地”，这些高价地将造成2016年豪宅供应继续攀升，或加剧豪宅市场的供求失衡。而本身并不具备特别稀缺资源属性的豪宅，则可能面临一定的市场风险。

总之，未来要防范豪宅投资风险，建议从分享特大城市长期投资溢价的角度去投资和持有豪宅。