克而瑞板块解读：空港与华明板块对比

空港和华明这两个板块的距离是非常近的，都是位于津汉公路沿线，仅一路之隔，空港版块位于津汉公路的南侧，华明版块位于津汉公路的北侧。从市区去往这两个版块最便捷的方式是沿卫国道延长线----津汉公路向滨海方向，出外环线大约5-6公里，便可到达这两个版块的中心区域。

这两个版块均属于我市重点发展的卫星城镇，虽然距离较近，但华明版块在行政划分上属于东丽区，而空港版块属于滨海新区。

两大板块四大方面比拼

空港版块整体的行政划分属于滨海新区，其中有部分区域被划分为自贸区，天津机场就位于空港经济区内，而华明版块则属于东丽区的华明镇区域，两个版块虽然距离很近，但行政区位上却完全不同。

两个版块内公交线路都相对比较便捷，可以通往北塘、市区的河东区、河北区、和平区、红桥区等，但车次间距比较大，一般都是15-25分钟一趟，公交车基本有座。

轨道交通方面，目前已经开通的地铁2号线,在空港经济区内有站，不过地铁站距离空港的中心大道4.4公里，未来2号线的郊线延长线路Z2号线将直穿空港的配套生活区，开通后将十分便利，目前空港版块内道路空旷，区域内居民主要以自驾车为主。华明版块目前无地铁经过，未来规划中的Z3号线将经过华明附近。

生活配套方面，空港版块主要以轻工业开发建设为主，居住型产品比例不是很高，已经入住的社区多集中在中心大道附近，生活配套设施也都集中在此，但数量较少，因此生活便捷度较低，SM城市广场周边均为在建项目，目前尚无生活配套设施投入使用；华明版块开发建设至今已经近十年，由于版块内中心区域人口居住密度较大，目前基础生活配套设施比较齐全，生活超市、菜市场、邮局、社区医院、餐饮等一应俱全。物价方便，空港版块内由于配套匮乏，价格较华明版块内较高一些。

医疗方面，空港版块内目前已经投入使用的医科大学总医院为三甲综合医院，另外还有社区医院、妇幼保健院等十余座规划和在建的医疗设施，全部落成后，空港内的医疗设施配套将不亚于城市中心区域。华明版块目前有华明医院等基础医疗设施，尚无其他在建或规划中的医疗设施，未来将更多的与空港版块共用医疗设施。

教育资源方面，空港版块拥有十分优质的教育资源配置，其中空港一小引进的是天津实验小学分校，初中及高中为天津一中分校，目前都在建设当中，规划中的空港二小计划引进一所区重点小学。华明版块目前已经投入使用的是华明一幼、华明二幼均为公立幼儿园，而华明学校及华明中学教学口碑十分良好，另外版块内还规划建设了多所学校，完全可以满足版块内居民使用，两个版块相比，空港的教育资源更为优秀一些。

空港版块内规划建设的大型购物中心较多，目前在建的SM滨海第一城及已经投入使用的奥特莱斯都是市级的购物中心，受到空港经济区外资引进的影响，区域内的商业配套以中高端为主；华明版块内主要是以区域内的配套商业为主，中型超市，生活购物场所、菜市场、街边小店的覆盖率较空港版块较高，生活购物更为便利。

版块价格走势方面，从近年来的数据可以看出，华明版块近年来成交均价不升反降，版块的年成交均价峰值曾经每平米超过万元，目前版块的整体成交均价在每平米9000元左右，个别别墅及非毛坯产品成交过万元；空港版块在开发初期，由于公寓产品较多，因此成交一直比较低迷，自从近两年来，天津实验小学及天津一中落户空港后，并且大量的住宅产品开始开发建设，版块内的成交异常热闹，成交均价也在快速上涨中，近一年来，部分项目的同类产品成交均价上涨最多的达到近3000元/平米。

总结以上，空港及华明两个版块距离非常近，因此商业、医疗及交通方面在一定程度上是可以共享的。教育资源方面，空港目前可以算是首屈一指的；交通方面，地铁2号线目前已经开通至天津机场，空港的居住区域内的Z2号线及华明版块附近的Z3号线均在规划中，需要长时间的等待；两个版块相比，空港版块整体价格更高一些，生活配套规划方面，空港版块的配套定位较华明版块等级更高一些。

两大板块内在售项目介绍

空港版块目前在售的普通住宅产品有三个，全部集中在SM滨海第一城的附近，距离天津实验及天津一中分校都比较近，包括意境兰庭、复地湖滨广场和锦润华庭三个项目，华明版块目前有华润橡树湾、海上国际城、金泰丽湾、恒大名都、天房锦园等一些住宅项目在售。

空港的三个项目销售都十分热闹，意境兰庭项目目前一期已经卖完，二期预计要到明年三月份才具备销售条件，户型为86平两居、93平、130平及143平三居，非毛坯交房，一期成交均价12500元/平，是空港在售的三个项目中价格最高的，也是唯一非毛坯的，且赠送车库，因此性价比也很高，二期加推预计将会有明显的价格上涨。项目东侧为在建中的和平实验分校及天津一中分校，与本项目仅一路之隔，也是距离学校最近的。

较意境兰庭项目仅一路之隔的复地湖滨广场项目规模比较大，占地36万平米，建面约51万，项目内部规划有大型商业街区及住宅，商业街区也是未来周边区域的主要商业配套，项目住宅部分分三期开发，其中二期为洋房产品，一期及三期为高层产品，目前一期高层及二期洋房还有部分余房，主要户型为83-93平两居， 97平、123平三居，毛坯交房。

区域内价格最低的项目为锦润华庭项目，项目为今年9月份首开，预计明年8月份交房，由于项目建设较晚，因此本项目未来划片学校将为空港二小，目前空港二小教学资质尚未确定，但可以肯定的是，空港内的所有小学未来均可直升天津一中空港分校的初中部。首开高层的成交均价在11000元/平左右，较其他两个项目价格更低，目前该项目已无可售房源，预计今年12月分将有新的楼座加推，预计成交均价将达到12000元/平，户型主要为70平米及90平米的两室户型。

华明版块内目前销售量较大的是华润橡树湾和金泰丽湾项目，华润橡树湾项目规模较大，目前在售4期，主推户型55平米一居，75平米、86平米两居，90平米、127平米三居，主打低单价低总价，以青年客户刚需为主。

金泰丽湾项目位于华明版块的中心位置，紧邻津汉公路，处于华明版块内较好的位置，目前在售二期，一期二期全部为小高层产品，该项目以往成交均价在9800元每平米以上，但去化一直十分缓慢，近期新加推的楼座成交均价降到9100元左右，受到了市场认可，加推当月就去化了近200套房源，预计11月底还将有新房源加推。

（克而瑞天津高级分析师 韩旭）