克而瑞板块解读：小站区域发展能力有限 旅游资源成吸睛点

提到津南小站，不知道大家首先想到的什么？是袁世凯在小站练兵？还是小站稻米？小站地处天津市东南，距北京149公里，西距天津中心市区大概20公里，东距滨海新区塘沽20公里，是天津中心市区通往滨海新区的交通要冲。这些年，小站大力发展旅游业，先后开发了国际4A级景区米立方海世界和小站练兵营等旅游产品。 

首先从区位上来说，小站位于津南区东南部，距离津南区核心区域咸水沽大概10公里，距离天津外环线大概20公里，从数字上来看，小站真不是一般的远啊。但是小站板块周边整体环境发展较为成熟，居住氛围良好。由于区域内发展有限，客源以地缘性客户为主，还有部分津南或市区养老族。

交通方面，小站区域内交通路网并不发达。公交方面，目前仅有三班公交线路，分别为152路、208路和652路，其中152路为米立方发往市区土城的郊县公交，发车间距时间较长，约30-40分钟一班。208路为津南区域内公交，发车间距时间一般，约15-20分钟一班，652路公交为滨海新区大港发往市区的郊县公交，发车间距时间较短，约10分钟一班。自驾方面，小站位于主干道津岐公路两侧，津岐公路通往可通往市区和大港，如果从小站自驾去市区的话，要走津岐公路

前行10公里，之后拐到津沽公路，前行10公里，即可到天津外环，从小站到天津外环大概需要25-30分钟车程。

生活配套方面，该区域配套主要以沿街底商居多，目前该板块已形成成熟的居住氛围，满足人们基本生活需求，各类商业也是比较齐全。但是该板块内大型商业目前比较欠缺，距离最近的大型商业为咸水沽月坛商厦，直线距离约9公里。

教育配套方面，区域内幼儿园有私立幼儿园津南区宝宝乐幼儿园、公立幼儿园津南区第四幼儿园，小学有小站一小、小站三小等，中学有小站一中、小站实验中学、育才中学等，教育配套在区域内相对完善，但由于离市区较远，与市区教育资源和师资还有一定的差距。

医疗配套方面，项目周边现阶段大型公立医院不多，基本以小型医院为主，周边医院有小站医院和小站卫生院，目前业主如有重病疾病还需去市区大医院。

板块价格及未来走势方面，津南小站可以算是天津房价的价格洼地，根据克而瑞数据中心统计，目前小站板块整体均价为6576元/平米，低于津南区整体均价8428元/平米。由于该区域距离市区较远，周边公共交通、配套资源相对来说还是比较欠缺，总的来说区域发展能力有限。另一方面，目前小站板块正在大力发展旅游业，先后开发了米立方海世界和小站练兵营等旅游产品，优质的旅游资源或许能吸引了一些购买客户。

小站板块内在售项目并不多，区域内主要以改善型住宅居多。目前有津门熙湖、天山御府、通用陆院、福林庭苑等项目。接下来根据项目热度，着重介绍一下津门熙湖和福林庭苑这两个项目。

首先给大家介绍的是津门熙湖，津门熙湖位于天山路与昌盛路交口东北侧，天山米立方海世界西北侧。项目目前共分为两期开发，目前在售的为一期，产品类型均为7层到顶电梯洋房，1梯2户设计，户型为120平米通透三居和130平米通透三居，首层送100-130平米南北小院，顶层送阁楼。价格方面呢，天山熙湖项目价格在小站板块比较适中，电梯洋房价格在6600-7500元/平米，首层和顶层还要更贵一些。津门熙湖对口学校为小站第六小学和北湖中学分校，教育资源一般，该项目预计2017年5月毛坯交房。

津门熙湖是小站板块最新的一个项目，刚开盘不久，于2015年10月18日开的盘，一期电梯洋房产品一共29栋，首开的为11号楼、12号楼、15号楼，根据分析师了解，津门熙湖首开的这三栋洋房，去化率一般，总的来说，小站板块还是距离市区太远，区域发展有限，从而制约了去化，购买者还是以地缘性为主。

第二个介绍的为福林庭苑，这个项目位于小站镇前营路和盛塘路交口，小站练兵营东北侧。该项目体量适中，是由一共22栋住宅和2栋商业组成。住宅部分均为5层到顶的洋房，1梯2户设计，主力户型为94平米两居，该户型为中户，141平米三居，该户型为边户，首层附送40-50平米小院，洋房均价7000元/平米，首层价格比其他层价格要贵一些，首层洋房价格在9000元/平米左右预计2016年3月18日交房， 出房率约80%。

福林庭苑相对于一个介绍的津门熙湖这个项目，最大的优势就是学区房，该项目对口的学区为小站实验小学，该学校在小站板块算是不错的小学了。另外该项目其他配备的也还可以，比如说车位比也到了1:1,但目前租售情况待定，根据之前该板块车位售价，预计车位价格在6-8万。小区整体环境较高，绿化率达40%，楼间距在18-28m,并不会因为楼间距造成遮挡，福林庭苑这个项目还是小站板块蛮不错的一个项目。

总的来说，目前市区房价不断上涨，促使主城区刚需外溢，一些新兴区域在逐渐崛起。虽然小站自身拥有成熟的居住环境和相对完善的生活配套，但是小站板块离市区比较远，区域内发展有限，还是显着相对闭塞一些。

（克而瑞天津分析师宋健）