克而瑞板块解读：中山路与海河板块对比

中山路和海河这两个板块的距离是非常近的，狮子林大街将两个板块分隔开来，中山路版块位于狮子林大街的北侧，海河版块位于津汉公路的南侧。现在的中山路板块是河北区最繁华的板块，它不仅有历史悠久的天津北站，而且地铁3号线穿齐而过。同时也是连接海河西岸的主要干道，加强了本区与中心城区其他各区的联系。而曾经的海河是天津乃至全国最早的豪宅区域，众多领事馆建筑也分布于海河沿线区域，这些历史背景为海河版块高档项目的发展奠定基础，也决定其必将出现豪宅等高档住宅项目。海河凭借其区位优势与风景优势，吸引大量开发商纷纷进驻选择临水建项目，以求满足市民临水而居的需求。

这两个板块在河北区来说都是成熟的居住社区，板块内交通、教育、生活配套都比较丰富，相对来说，在售项目的均价也较高于河北区的其它板块。

地理位置

中山路板块位于河北区的中西部地区，地理位置较为优越，这里西边与红桥区接壤，南临海河板块，东靠金钟河板块，北接南口路板块。新开河东西贯穿河北区，将南口路板块与中山路板块区分开来，海河位于中山路板块的西侧，可享受海河景观资源，西边临近红桥区和享受大胡同的商业资源，板块的地理位置较好。

海河板块位于河北区的北部，占据着天然的优势，享有周边成熟的生活配套和交通。随着地标性项目津湾广场、津门津塔的相继落成，大面积商业配套的规模化发展，海河新商圈也日益成熟，最终将有效拉动区域经济的增长。

轨道交通

轨道交通方面，目前版块内公交线路较为完善，通往市内其它各区也比较便捷，轨道交通方面，目前已经开通的地铁3号线贯穿该板块，金狮桥站、中山路站、以及北站均位于该板块。规划中的4号线也经过该板块，开通后交通出行方便会更为便捷。海河板块的交通网较为发达，狮子林大街与金钟河大街是出入天津市区的一条重要迎宾线，区域内的公交线路也较多，可享受天津总站的几十余条公交线路和已经开通的地铁2、3、9号线，通往各个区域，同时天津站的有力资源可以连通各个城市。

生活配套

生活配套方面，中山路板块中生活超市、菜市场、邮局、社区医院、餐饮等一应俱全，可以满足日常的居住需求。板块内部中山美食街属于该板块的一大特色。板块内部以及板块周边的大型购物中心也较多，像目前比较成熟的大胡同商业中心，友谊新都百货、新安购物广场等。

教育资源

教育资源方面，这两个版块拥有十分优质的教育资源配置，中山路板块有育婴里小学以及才儿坊幼儿园等比较优质的教育资源，而海河板块引进了实验小学等重点教育资源。总的来说，这两个板块的教育资源还是比较优质的。

价格走势

版块价格走势方面，中山路板块在河北区属于较为成熟的板块，河北区政府也位于该板块内部，板块中包含两个较大的公园，中山公园以及北宁湾公园，而该板块也可享受优质的海河景观，而天津北站也为该板块增加不少亮点，这位该板块的未来的升值提供了一部分优势。而海河板块内包含有海河以及意大利风情街、曹禺剧院等景观资源，居住的舒适度高，住宅项目售价截止到目前今年的成交均价基本维持在24000元左右。另外从数据来看，今年上半年整体的均价保持平稳状态，长远来看，随着海河板块内部的不断发展完善，未来有一定升值的空间。

总结以上，中山路及海河两个版块距离非常近，因此商业、景观及交通方面在一定程度上是可以共享的。而对比这两个板块来说，从居住的舒适度来说，海河板块要较高于中山路板块，而中山路板块是河北区近些年发展较快的板块，属于河北区最为成熟的板块之一，居住的便捷度较高。

在售项目

中山路版块目前在售的普通住宅产品较多，其中卖的比较好的主要包括仁恒河滨花园、天津诺德中心，板块内主要以改善类客群为主，项目均为期房在售。

海河板块的目前在售的项目比较少，仅有两个，分别为旺海公府以及天津白金湾，其中白金湾是酒店式公寓产品，因其价格较高且产品规划不符合周边的客群，去化的速度较慢。旺海公府项目在板块内属于重点项目，去化的速度较快。

下面重点针对仁恒河滨花园以及旺海公府两个项目进行对比。这两个项目的客群均为改善类，都是比较优质的学区房且均可观赏到海河的景观资源。

仁恒项目目前二期在售，地处海河上游，位于河北区海河东路，万通上游国际对面，楼下就是天津的海河景观带，站在楼宇上可以十分清晰的看见海河景观带上的天津之眼，海河景观美不胜收。二期建有市级重 点小学——育婴里小学，使得项目享有稀缺教育资源，同时国际品牌幼儿园正在洽谈过程中。均价为26000元/平米，非毛坯交房，项目为大品牌的开发商，非毛坯品质较高。二期主推为高层，目前在售的为大户型，剩余房源已经不多，客户选择性较小。

旺海公府西临海河，南临意式风情区。项目总建筑面积70万平米。项目定位于“意奥风情里的海上花园”，位于海河周边，可观赏海河景观，2.36超低的容积率提高了居住的舒适度。项目拥有7层电梯洋房，绿地率49%。社区内部配套有优质的教育资源，目前已经引进了天津市重点小学实验小学，整体来说，项目属于高品质的住宅楼盘。

对比这两个项目来说，居住的品质都比较高，仁恒项目为非毛坯交房，均价约为26000元/平米，旺海公府项目为毛坯，均价约25000元/平米，从价格上来看，仁恒的性价比较高，但是该房源目前仅剩250平米以上的大户型，选择性较小，再加上该项目周边的配套还较为缺乏，轨交线路不成熟，旺海公府比较适合周边首改类客群的购买。

（克而瑞天津高级分析师 张敬华）